我国房地产金融风险及其对策分析
随着我国经济的不断发展，房地产市场一直是经济发展的重要领域。房地产的快速增长虽然给经济带来了发展动力，但也带来了经济风险，尤其是房地产金融领域的风险。本文将从我国房地产金融的发展现状、存在的风险以及对策进行分析。
一、我国房地产金融发展现状
当前，我国房地产金融的发展处于高速增长阶段。截至2020年底，我国房地产贷款规模已达54.5万亿元，占到商业银行贷款的近30%，同时，房地产信托规模也在不断扩大。此外，房地产投资信托、房地产证券化等新型金融产品也层出不穷。
1.房地产价格风险
房地产价格的风险是房地产金融风险中面临的最主要的风险。一旦房地产市场出现滞涨、崩盘等现象，将直接影响房地产贷款的质量，从而引发金融风险。
随着房地产信托规模的不断扩大，房地产信托风险也日益凸显。房地产信托产品的资本金来源于投资者，因此该类产品存在的信用风险、违约风险等风险也很大。
房地产证券化能够缓解银行不良资产问题，但同时也存在相当大的风险。比如在经济增长乏力、房地产市场低迷的情况下，房地产证券化产品的风险将会随之增加。
三、对策
1.完善监管体系
完善房地产金融监管体系，加强房地产市场流动性管理和资金保障。在依法、规范运作的前提下，逐步完善和系统化房地产金融监管，从源头上有效防范金融市场风险。
2.加强房地产市场调控
加强房地产市场调控，建立稳定的房地产市场长效机制。在确保房地产市场稳健发展的基础上加强对房地产市场波动的预警监测，支持实行差别化政策，加强地方政府的综合治理。
3.推进金融创新
积极推进房地产金融创新，增加房地产金融产品的多样性。加快房地产信托、房地产投资信托、房地产证券化等新型产品的开发和运作，以扩大金融服务的深度和广度。
四、结论
对于我国房地产金融的发展，必须认识到其中的风险。在加强监管的同时，也要适度放开，积极推进金融创新，以实现房地产市场的健康、稳定发展，同时还应对风险进行有效管理，以保障金融市场的安全稳健。
房地产开发项目的风险分析风险管理及对策
[摘要]房地产开发项目风险较高，存在开发位置、开发时机、物业类型、经济和政策等风险，本文对以上风险做了分析，并从风险管理的角度梳理脉络，提出了相应对策。
[关键词]房地产；风险管理；对策
房地产开发的过程十分漫长，并且涉及方方面面，是项极为复杂的活动。房地产投资不仅数额巨大、周期漫长，并且变现的能力较差，同时又面临着各式各样的风险。房产市场的波动、利率和汇率的变动、政策的变化调整、建材价格的变动都会对房地产开发投资的效益产生很大影响。这也决定了其效益具有不确定性，因而房地产投资存在很大的风险，所以，开发企业必须正确分析风险，并且对风险事件提出有效的规避方法，谨慎投资。如果没有充分考虑而贸然决策，往往会造成失误，甚至是企业困境或破产。
1房地产开发项目的风险分析
1.1开发位置风险分析
选择一个合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义，这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置，并不单纯指的是项目所在的地理位置，还包括了一系列的社会位置，如市政配套、教育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在收益的能力。一般来说，在经济发达的地区，地价比较高，开发的成本也就比较高，但是发展的前景相对比较好，需求多，收益也会可观的；反之，在经济欠发达地区，地价低，因而成本也就低，但是经济基础相对薄弱，市场需求低，收益也不一定乐观，所以区域和市区内地段的选择相当关键。
1.2开发时机风险分析
由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响，经济的发展又存在一些周期性的规律，因而导致房地产开发的活动也相应地存在周期性。国家经济的发展趋势，是影响房地产开发的时机的一个非常重要的因素。一般在国民经济发展上升时期，市场的需求比较旺盛，因而在此情况下来推出房地产项目很可能获得良好的市场收益；与此相对的，在经济衰退时期，市场的需求也会随之下降，因而在供大于求的市场条件下，往往房地产的价格会受其影响而下降，效益也不会很好，踏准开发周期与经济波动节奏能起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外，按照开发项目的类型不同，其对时间的敏感程度也有差异。比如说，工业物业的时间性就不明显，而商业活动就存在明显的旺季和淡季的差别。因此，这些问题都需要认真考虑，谨慎投资。
1.3开发物业类型风险分析
开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括了别墅、工业物业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同，决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中，商业物业对于位置最敏感，一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完善的地方。另外，写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相关，经济发展势头良好时，相对的这些物业的需求也急速增加，房地产公司就能得到更高的回报，获取更多利润；反之，需求下降，回报也就不很乐观。
1.4经济和房产政策的风险分析
房地产行业与国家金融、房产行业政策影响相当敏感，须按照国家对房地产发展的政策、规划、要求等，根据区域发展情况选择合适类型物业开发，发挥自身具备资源和能力是相当重要的。
2房地产开发项目的风险管理
2.1风险与风险研究
所谓风险，就是在特定的时间和环境下，某事件的实际发生状况和人们预期间发生差异的不确定性以及此不确定性发生的可能性的大小，还有造成这个差异的情况、条件、环境、原因和因此带来的潜在损失的严重程度。由此可知，风险大小取决于实际结果和预期目标产生差异的可能性和实际结果和预期目标差异的方向和大小，即风险发生的概率和可能的后果。通常条件下，人们更多关注的是风险所带来的不利后果，也就是风险发生而导致的风险损失。
国外的风险管理起步较早，至今已经形成了很多风险分析以及评估的方法。1960年以前，房地产投资的风险分析采用的主要是财务分析法，但是由于太过简化，参考价值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科学和丰富了，包括网络随机法、模拟法、层次分析法、决策树法等。20世纪90年代之后就日趋完善了。国内的风险管理应该说起步是比较晚的，尚处在初级阶段，存在很多不完善的地方，需要积极向先进国家学习。经验决策和定性分析是我国至今仍常用的方法，由于缺乏系统性，容易产生决策失误。
2.2房地产开发风险管理的内容
房地产开发的风险管理，就是房地产的开发企业对面临的风险充分认识的基础之上，通过使用各种手段、采取不同的措施，来对风险进行控制
和处理，以最小的成本保证企业的收益和稳定的管理活动。开发过程中始终是伴随着风险的，因而开发企业应该树立正确的风险观，掌握应对风险的方法。主要内容包括：
（1）合理应用风险管理方法。要根据目标的外部环境的状况，坚持在事前和事中控制，并对实施过程中的风险因素进行评价分析。对其不适合的地方做出相应的调整，并拟定合适的应对方法以消除、转移、缓和房地产开发中可能遇到的一系列风险。
（2）合理确定项目投资目标。项目投资目标在很大程度上决定了一项开发项目能否盈利。要根据开发项目的可行性报告所提供的材料，运用科学的方法进行决策以确定最后的房地产开发的投资目标。
（3）合理界定项目投资的范围。为避免遗漏而造成的房地产开发风险，所以要加强对项目的投资范围的变动的控制，使项目的投资范围在合理、正确的范围内进行相应的变动，必须让投资的任务分配做到细致具体，以降低房地产开发的风险，争取获得更大的利润。
（4）合理分解风险。风险分解也可以有效的降低房地产开发的风险。虽然不是所有的风险都可以进行分解，但是将部分可管理的风险进行分解，使其分到不同的过程中，也能够有效的减少风险，进行风险分解时还必须满足计划中所要求的基本原则和目标。
3规避房地产开发项目风险的对策
3.1风险转移
风险转移是房地产投资风险管理的一项极为重要的对策，应用十分广泛。风险转移可以分为财务转移和非保险转移两种形式。风险管理的基本理论中要求投资项目的风险应该由与此相关的各方共同来分担，分担的原
则一般为风险由最有能力进行风险控制或最适合承担风险的一方来承担。只要符合这项原则所进行的风险转移就都是合理的，最终可以取得双赢甚至多赢的结果，反之，则要付出极高的代价。
3.2做好可行性论证
这是投资决策的重要环节。可行性研究是对项目进行社会、经济和技术等多方面的调查和研究，对方案进行分析，并评价其经济效益，对其可行性进行论证的研究活动。
3.3做好经济环境的预测
3.4做好投资效益控制
实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制。
3.5做好信息收集
信息收集工作，首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构，以研究国家和行业的一些政策，对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析，并提供可靠的依据。为此，必须努力培养市场化的人才，熟知经营技巧，懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重，尽量避免政策和投机等风险。另外，开发企业应该树立起强烈的风险意识，高度重视投资的可行性研究，并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外，还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样，才能在充分考虑研究的基础上，尽量减少投资的风险。
4结论
房地产项目投资是项高风险的活动，因此在投资决策时必须谨慎。开发企业应该在综合研究风险之后，选择合适的位置和物业类型，把握良好的开发时机。在充分认识到开发风险的情况下，形成正确的风险观，努力规避风险，争取获得最大利润。
房地产开发项目风险分析及应对措施
房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。本文进行了房地产开发项目风险分析，提出了防范房地产开发项目风险的有效措施。
房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。很多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的铺张。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇为迫切的课题。
一、房地产开发项目风险分析
1、政策风险
指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展亲密相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的掌握、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的掌握等，都会对房地产开发项目构成风险。
2、经济风险
指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动，造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险亲密相关，如一般住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜爱年终集中消费的习惯。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。
3、资金风险
房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时，筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。
4、建筑风险
建筑风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立很多合同，如施工合同、材料供应合同等。假如合同管理
不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。假如承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建筑成本在房地产开发项目中占很大的比例，假如建筑成本不能得到有效掌握，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最终产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建筑过程中，应充分保证房屋的质量。
5、技术和经营风险
由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威逼，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。另外，开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预估错误和决策失误，导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然，自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视，一旦出现，造成的损失是相当大的。
二、防范房地产开发项目风险的有效措施
1.重视可行性分析
决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而,在项目的决策阶段,应充分搜集项目相关的各种信息,实地考察和调查,获得详实的数据,做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估,确定房地产开发项目盈利的可能性,并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务
评估包括房地产开发项目的利润预估、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流淌资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力,确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目将来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。同时,在可行性研究阶段,还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。
2、建立信息中心
房地产企业应建立信息中心,搜集房地产行业的相关信息,为企业决策供应信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业,假如缺乏准时、充分的信息,就很难做出正确的决策,进而影响项目的顺当进行。在项目的可行性阶段,足够的信息可以帮助决策者做出正确的推断,从而削减投资决策失误,避免风险;在项目的开发过程中,足够的信息有助于管理者进行有效管理。首先,应成立特地的组织机构,由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理;其次,要建立规章制度,明确信息流的流转方式与方向,通过制度的约束来保证信息中心能够准时精确地获取信息;最终,信息搜集不是目的,由专人对信息进行汇总、整理和分析,形成对房地产开发项目有用的信息。
3、建立风险预警体系
建立房地产风险预警体系,便于房地产企业更自觉、更系统
地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点,风险不能完全用定量指标来衡量,许多状况下仅凭管理者的主观分析来推断风险。因而,在预估企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系,引入“A计分法”,即把影响企业风险的经营因素列出,再依据其影响大小赋予不同的值,然后依据企业实际状况对各影响因素做标记,加总有标记的各项分值,最终与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系,并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据,运用先进的技术和手段,加以整理分析,通过信息中心收集的最新信息和数据,对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警,假如发觉风险,马上启动风险预警,并采取相关措施,进行风险防范。
4、重视工程质量
房地产作为开发项目的最终产品,既关系到用户的使用价值,又关系到用户的生命安全。因而,重视工程质量,对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理,保证工程质量,质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力,能详细负责落实质量方针和质量目标,进行现场指导和帮助解决实际质量问题,这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理,严把质量关,逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中,要建立项目经理负责制度,由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公正、公正的原则,择优录用符合条件并具有
较高信誉和实力的施工单位,从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中,施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务,定期召开工程质量会议和安全专题会议,从思想上高度重视工程质量,深刻熟悉“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中,要全面贯彻质量保证体系,多方位、大力度保证施工质量和施工安全。
5、规避和转移风险。通过项目保险转移风险,购买保险是转移和削减风险的途径之一。开发商应依据项目的实际状况选择保险险种,并选择信誉良好的保险公司,通过工程担保,也能有效地转移风险。规避和转移风险的方式还有多种:一是完全规避风险,即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免,但获得利益的机会也会因此丢失;二是风险损失的掌握,即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度;三是转移风险,即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方;四是自留风险,可以是被动的,也可以是主动的,可以是无意识的,也可以是有意识的。因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的,有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。
房地产市场风险及对策
一、绪论我国第一批经过国务院的批准的开放城市有十四个，其中就有温州。
三十多年改革开放地方的风风雨雨一路走来，一个特殊的温州模式在全国范围内都享有盛誉，这是一种以民营经济自由发展为主的模式，鼓励民营经济的发展。
在民营经济中，有一个起到了中流砥柱作用的产业即房地产业，而在温州，房地产业的发展更是发挥了温洲模式的特点。
旧城改造与新城开发是温州政府一个主要的号召，这为房地产业的发展提供了大量的机会。
而民间资本的活跃发展给房地产业的市场创造了巨大的动力。
甚至是近些年，国家的宏观调控控制房价的背景之下，温州的房地产业市场依旧火爆异常，在二线城市中处于一个绝对优势的地位，除此之外，全国房地产业最为关注的城市之一就是温州。
如何去评价温州的房地产业可以说是百家争鸣，支持和反对的声音并行。
但无论如何，剖析温州的房地产市场对于全国范围内的房地产业都具有重要的借鉴意义。
现如今，国民经济正处于飞速发展的阶段，而房地产业仍然在这当中属于支柱产业。
房地产业的发展对于推动经济的发展甚至是转型升级都具有重要意义。
初步估计，以的角度出发，房地产业对于的贡献巨大，房地产开发投资所占的比重接近15。
对国民经济的直接贡献可谓是十分巨大了。
如果从行业的相关性来看的话，房地产业相关行业即建筑、装修、材料这些行业受到了房地产业的影响，间接助力经济发展。
在十三五的规划建议中明确指出到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。
相对于房地产业的发展来说，供给侧改革的意义就在于可以让市场的供给更加有效，形成一种可以消化库存又能持续提供需求的模式。
而关于供求关系方面，每个地区都有不同的特点，需要根据自身的特点去解
决当地市场的问题。
就比如说一线城市，在多数情况下还是供不应求的状态，所以扩大土地的供应规模，灵活化现有的存量，平衡房价的上涨更适合于其产业发展。
再者，住房租赁市场是一个扩大供给和拓宽房源的非常重要渠道。
而对于大多数的三四线城市来说，就应该控制土地供应的规模。
二、温州市房地产市场发展现状及走势分析一发展现状。
温州市房地产业一直处于高速发展的阶段，尤其是不久前几年时间内，比如1998年到2006年这仅仅七年时间，温州房地产开发投资从39亿元增加到了136亿元，年均增长达到了216％，全市中近11都是房地产投资、全市第三产业中占到了381％、全社会固定资产投资中占到了301％。
温州市的房地产开发额从2000年的55369万元到2015年的7662865万元，增长额从5871到128396。
然而，由于全国范围内的房价迅速增长，国家宏的观调控也在逐渐加大力度，这很大程度上遏制了商品房的投机行为。
为此，温州的房地产业受政府宏观调控的影响，同时又存在着资金短缺以及土地从严的问题，至此，温州的房地产业发生了巨大的变化，开发投资的数量明显减少，房地产开发的面积也在逐步缩减。
但是商品房销售的面积和竣工面积却仍然处于上升阶段。
近几年来，旧城拆迁货币安置在力度上并不明显，况且，旧城中心区在四平方公里范围之内90以上的项目都是安置房，而商品房的数量却并不多。
这样的现象就导致了温州的房地产市场上出现了有市无房这样的供求问题。
这样的现状，引发了温州的房地产业开发商的自我思考，开始审视自己的现状以及将来的方向。
许多开发商开始尝试企业的战略转型，有不少选择转型商业地产。
多数开发商考虑到未来的利益关系，选择对于商业房产进行投资，由此可见，高端化的商业地产也在逐渐形成。
二走势分析。
在温州，房地产的消费者在历经长时间的动荡局势和经历了长期的焦躁情绪后，一步步走向了成熟。
在很久之前，住房短缺的问题较为严重，房源可以说是十分稀缺，有很大一部分的消费者盲目从众，购置了许多房产，但是房源在逐渐增多，许多期房竣工，消费者在选择上有了更大的空间，不再同过去一样，而是更关注于房产发展趋势来选择购房。
从温州的发展形势，经济变化，生活特点和消费者心理，大致估计温州房产市场的发展趋势。
其一是住宅的模式会有所改变，不再和过去的传统住宅模式相同，智能化的住宅逐渐占据主流位置。
温州市的人口近年来有着不小的变化，人口流动量在逐渐加大，这就导致了安全问题的出现，许多温州市民开始重视安全住房的问题。
居住安全的问题已经成为了购房者关注的一个主要问题，亦是首选条件之一。
同时，小区的智能2017年第11期下旬刊总第679期时代金融11，2017679化也收到了广大消费者的关注，成为一个重要的购房考虑因素。
其二，城镇的房产也有向周边郊区扩展的趋势。
在城镇地区，地价一直处于较高的价格水平。
虽然城镇地区拥有便利的交通，齐全的公共设施等等优势，但是居住环境的费用十分高昂，这就让很大一部分人难以靠工资负担这一部分的费用。
更何况随着城市的发展，环境污染，噪声污染等等问题随之而来，居住者的舒适程度也逐年下降。
随着人们越来越关注住房的舒适度，对于环境的要求越来越高。
许多成功人士考虑到环境和价格因素，趋向于选择郊区地区。
郊区地区的价格相对更低廉，而且在环境上比城镇地区更优，适合于放松养生。
郊区地段的住宅受到了各界人士的青睐，所以郊区地段的房产有着很大的潜力。
最后一点，置换购房热也将越来越走入平常生活。
我国的政府的宏观调控作用逐渐发挥出来，房价趋于稳定，不再高不可攀，多数普通消费者的购房时机即将到来，预计在两到三年间会进入成熟阶段。
三、温州市房地产市场风险温州的房地产发展迅速是有目共睹的，但是在发
展的过程中也存在者各种各样的问题，面临着诸多风险。
这些风险会给温州的房地产业发展带来不小的影响，所以分析温州市房地产的市场风险对于温州的房地产发展有着重要的意义。
一前期过热的房价下行较快。
房地产业在开发的资金问题上一直存在着不小的问题，毕竟再好的企业也难为无米之炊。
政府的宏观调控让商业银行的贷款条件更为严格，房地产业的资金来源遭到了限制，这就使得房地产企业的资金更为紧张，土地的疲软又恰逢房价的攀升，这就让房价下行的压力不仅存在还愈演愈烈。
2013年，商品房房源供应大幅增长，限购的政策大力实行，贷款受到限制等等问题的逐渐出现，根据温州市住建委的数据2014年上半年市区新建商品住房销售均价继续下行，为221万元平方米，同比下降848，环比上升121。
根据温州市统计局发布的最新数据显示与去年同期相比，温州市新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数，以及二手住宅价格环比指数继续下降，在70个大中城市中，温州住宅价格的降幅是最大的，在新建商品住宅、二手住宅价格方面，其排位也是最末的。
二库存商品住房消化压力加大。
在供需关系上的问题一直备受关注，这是由于土地的存量不足所导致。
政府的土地储备量不足，制约了房地产业的继续发展。
1999年是温州的土地储备的初始年，征用、置换、回收等方式是主要的方式。
温州市住建委的相关统计显示截止到14年年中，全市累计待售商品房37163套，建筑面积47421万平方米。
其中商品住房9780套；建筑面积12335万平方米。
而13年1月至14年4月，已经出让的土地，年内将会上市的项目有21个，面积可能将达到1525万平方米。
商品房的价格上涨过于迅速，加剧供需矛盾。
从1999年到现在，全市商品房价格年均增长198％以上。
房价和内地的中小城市相比处于一个相当高的水平，市场的供需矛盾愈演愈
烈。
三房地产市场呈现结构化、差异化特点。
在房价的方面，温州的房价因为宏观调控有所下降，然而，房地产市场的结构性特征十分明显。
我们可以从这些方面发现其一是物业管理，限购政策的影响，让温州的住房市场受到较大的震动。
而那些商业地产例如写字楼等所受到的影响却相对较小。
其二，在住房的户型问题上，因为受到了强制的要求，主要的销量都集中在90平米以下的住宅，而传统意义上的大户型却因此受到限制了。
最后，温州市区的商品房成交量日趋下降，反而是郊区的成交量还有所上升。
根据有关数据13年温州市一手房的成交量当中，市区仅仅只占有了338，而有约66左右的成交量来自乐清等等郊区。
四与房地产业紧密相关的民间借贷和金融风险逐渐暴露。
对于温州的投资者而言，金融杠杆的灵活运用实在投资中十分重要的一个步骤，除了有一部分的自有资产以外，都需要依靠银行的贷款和民间资金的筹集。
假使温州的房地产市场出现下调，很大程度上会影响到银行的贷款和民间资金的筹集，金融风险就会显现其负面影响。
具体的表现可以从以下几个方面看出其一就是不良贷款的量会急速上升。
13年年末，全市的不良贷款达到了320亿元。
由于不良贷款的处置力度在不断加强，名义上的不良贷款上升率得到了有效的控制。
14年年初不良贷款323亿元，比去年同期增加60亿元。
其二就是民间的借贷引发的金融纠纷事件急剧增加。
据市中院数据显示12年至13年，全市法院受理民间借贷案件27764件、涉案金额2845亿元；金融借款合同纠纷14407件，涉案金额4933亿元。
仅鹿城区法院查封的房产就达1000多套。
此外，温州法院自13年开始试点抵押房产网上拍卖，截至年底，即已公告拍卖1718套，成交金额989亿元。
四、温州市房地产市场风险的对策一房地产调控政策要顺应市场经济规律。
在市场经济的发展过程中，总是不可避免的会遇到一些产品过剩的问题，比如在房地产业就存在着阶段或者局部的产品过剩现象。
温州市的房地产市场也存在着短时间内的供给过剩现象，与此同时，投机投资的问题也存在着。
所以如果只是简单将房地产业发展的状况和经济发展的趋势相互牵制，或者对于房地产的不景气会影响经济发展过分的担忧而不注意控制房价的问题，放松房地产业的宏观调控和配备的设施，虽然在短期可以看到一些供求问题上的解决势头，甚至在上也会提升速率，但是从根本上来看，对于长期存在的过剩问题起不到任何作用，所以在房地产的调控问题上，需要遵循市场的规律。
二国家对房地产市场的调控应把握趋势和方向。
国家政府对于房地产市场应该发挥其宏观调控的作用，但是，在宏观调控的问题上，政府也要把握一个正确的趋势和方向。
具体来说，就是在发展趋势上要提前制定出一个形式发展的底线，有基本的原则作为保障，在政策的问题上应该具有稳定的特点以及保持连续性。
这样，房地产的发展才能一直处于一个正确健康的发展道路之上。
当然地方政府要考虑到地方特性，在调控上应当适时且适度。
三开辟新的投资渠道，引导民间投资方向。
利率市场化进程需要政府逐渐推进，力度有待加强，这就意味着，现有的民间资本仍然需要更进一步的宽松政策支持，要鼓励和引导这些民间资本进入各行各业，不仅仅是房地产这一个行业。
再者，投资房地产也的形式与方向也可以仰仗于民进资本的促进。
在不仅的将来，投资的方向可以是多方面的，商业地产或者是基金信托代表的房地产证券化产品也将进入投资者的考虑范围。
四用现代金融投资平台取代民间借贷，规避金融风险。
温州的房地产市场曾经因为市场调整影响到了民间借贷，甚至于产生了民间借贷的危机。
这就说明，民间借贷向来是以血缘或者亲友的关系为纽带，一旦打破这种关系，转为陌生人之间的利益关系，在信用上就面临很大的问题。
而随着现代化的发展，在未来，现代的金融服务不断完善，金融平台的陆续
建立，传统的民间借贷的劣势将被弥补，在借贷上的风险会得到很好的控制，甚至有避免的可能。
参考文献[1]李木祥中国房地产泡沫研究[]北京中国金融出版社,2007[2]谭政勋王聪房价波动、货币政策立场识别及其反应研究[]经济研究,2015作者朱慧敏周秝宸单位温州商学院
中国房地产行业问题及对策分析
中国房地产行业在近年来取得了长足的发展，但也面临着巨大而复杂的挑战和风险。
一方面，地权的不合理配置使得供应紧张。中国的经济发展水平虽迅猛，但基本面改革落后，长期以来，农业和非农业地权配置互不平衡，使得土地利用率严重失衡。这不仅影响了房地产行业的发展，而且增加了房地产市场的管理政策，以及投资者之间的不同利益。
另一方面，房地产泡沫的产生也造成了行业的风险，该行业的市场十分敏感。由于货币政策及财政政策的调整，对房地产市场的投资者和开发商的影响很大，从而可能引发市场的波动。此外，价格违约和资金抵押的风险也能够影响房地产企业的经营水平，以及投资者的信心。
同时，僵化的管理结构限制了房地产行业的发展。房地产行业被严格管理，经济部门和政府都发挥了重要作用，但各种政策法规却未能及时调整，在国家政策和企业经营层面上都给房地产行业带来了不少困难。
1、完善地权管理制度，改革地权配置。要加强地权法制的建设，使连片建设用地逐渐向国有、集体和社会蓄积地转变，实行合理的税收分配，同时建立完善的土地利用信息共享机制，减少信息不对称，激励农民耕种、开发和抵押利用土地，有助于合理配置地权。
2、加快宏观管理步伐，调整政策，实施激励政策。在货币政策和财政政策调整中，要控制风险，促进稳定的房地产投资，以健全的价格管理机制和完善的金融服务体系分别从供需两个侧来实施激励政策，防止价格低迷。
3、加强房地产监管，严厉打击投资骗局。要加大对房地产投资领域违法违规行为的查处力度，妥善处理房地产中介提供的服务，让投资者在受到法外游戏和不当竞争时，能够受到有效的维护。
4、完善行业管理体制，促进改革创新。要完善行业管理体制，推广行业自律，改善法规体系，减少僵化的行政机构，推进市场化、法制化和系统化的管理。同时，要鼓励行业内建立科技创新平台，促进技术改进和水平提升。
根据以上分析，有关部门应该着力加强房地产行业的管理，调整经济政策和行业政策，依法做好相关工作，积极推动房地产行业的健康发展。
房地产评估的风险分析及防范对策
【摘要】房地产这个行业也逐渐发展成为我国经济增长的一个关键产业，而针对房地产评估机构，评估其中的风险对于房地产企业的生存以及未来的发展是至关重要的，万一出现评估风险危险，不但需要担任评估出的风险和经济损失，而且对房地产企业的信誉也会造成极其严重的损害。房地产行业的发展与房地产评估机构之间存在着密不可分的联系，评估机构应当不断的提高评估水平，构建出完善而稳健的房地产评估体系结构。本文分析存在风险的原因，并提出具体解决措施，推动房地产评估机构健康发展。
【关键词】房地产;评估风险;防范对策
1、房地产估价行业的特点和性质
房地产估价行业本身的性质并没有完全回避房地产估价的风险，评估师可以通过积累和丰富自己的专业经验，以降低风险的概率。随着新的经济形式的出现，出现了新兴的各类房地产估价业务，这对估价师的业务能力提出了更高的要求。我国的估值方法的学科发展尚不成熟，在理论界和实务界对估值方法的应用还存在一些争议。一些估值方法和估值的许多物体之间的矛盾，估价目的的多样性，以及技术路线的多样性，使房地产估价行业出现的风险明显高于其他行业。
2、房地产评估机构存在的风险及原因
2.1虚假资料对评估造成的风险
房地产评估的首要依据是评估对象的产权资料，评估工作必要的产权状况信息都是从评估对象权属证书，如房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记证或档案资料中搜集，如果委托方提供的资料不实，会对评估结果有很大的影响。比如：在征收评估中，被征收人为了提高评估值以获得更高补偿，故意伪造或改产权资料（改变用途、增加面积），一旦这些虚假信息没有被评估机构发现，那么就会直接影响评估的结果，使房地产的评估值远高于其实际市场价值。
2.2政策变动产生的房地产评估风险
城市化进程的加快，使得房地产行业发展空间得到了进一步扩充，与此同时也出台了相应的政策导向，借此控制房地产开发的有序性和稳定性发展。但是，房地产行业的自身政策性较强，房价如果涨幅较大，人们收入水平无法与房价同步上涨，就需要国家宏观调控房地产行業的发展势头。尤其是房地产行业开发的供需对应情况，国家经济政策对其产生的影响非常明显，其中包括金融政策、税收政策等，同时也会影响房地产行业运作资金链。一旦没有掌握好政策方向，极易产生房地产评估行业风险。
2.3评估操作带来的风险
在房地产行业中，关于房地产评估的各个方面已经有了明确规定，如评估时必须遵守的原则，不同的房地产应采取哪种评估方式，以及整个评估程序应如何进行等。在这些规定下，能够有效减少人为因素带来的评估风险，但这些规定还不足以实现杜绝评估风险出现的目标，如因房地产种类不同，在进行评估时也就不能一味地使用传统方法，而是要做到灵活应对。然而在实际评估工作中，虽然灵活的方式能够实际情况来解决问题，但同时也会因评估原则、方法以及程序的变动而导致不同评估结果的出现，由此可见，评估方式也是评估风险中的重要一环。
2.4评估人员职业道德风险
职业道德风险是指由于职业道德水平低、房地产估价人员法律意识薄弱而给企业带来的诉讼风险和重大责任风险。员工的职业道德水平较低，法律意识较低，在工作过程中存在失职、故意提高或降低估价、建议客户提供虚假信息等，会给房地产评估机构的企业形象带来不良影响，影响长期健康发展。
3、房地产评估机构规避风险的有效途径
3.1完善管理制度
房地产行业为将风险降到最低，取得更好发展，就必须要对制定与完善管理制度，只有制度的完善，才能够对员工进行一定约束，促进评估机构发展。我国评估机构起步较晚，在发展的过程中缺乏实践经验，导致发展滞后，因此评估机构在发展过程中，理应借鉴发达国家实践经验，并根据具体情况，不断对经验进行完善创新，制定出符合国家与地区发展的新制度。评估机构在进行评估时，需要按照国家制定的评估标准开展工作，不能以自身标准，作为国家标准。管理部门充分发挥监督作用，对评估师不定期进行工作抽查，发现工作出现问题，就需要严厉惩罚，使坏习惯得到遏制，为评估机构营造良好的评估环境。
3.2根据房地产市场行情完善评估体系
评估机构应该做好相关信息资料的收集与分析，特别是涉及到房地产行业的各项国家政策动态，结合实际情况对房地产市场的发展进行预测分析。以及时地掌握最新的行情，并调整自身房地产评估工作的业务方法，确保房地产评估工作的预见性与准确性。
3.3加强房地产评估机构的有效监管
建立健全房地产评估机构的有效监管体系，合理规避风险是重中之重。第一，负责房地产评估部门的政府机构应加强监督，认真履职，定期检查撰写报告或者不定期的进行抽查，杜绝违法行为、违规行为产生;不放纵不姑息，这样才能保障评估氛围良好、有序，健康发展;第二，房地产评估体系的建立与完善也应提上日程，每次的评估检验都应该有相应的标准。另外房地产评估机构也要在每次的评估工作中，找到工作方法，总结工作成果，查缺补漏，及时地进行总结并用切实有效的方法进行改正。
3.4提高执业人员的业务素质
为了能够很好地胜任房地产估价工作，房地产评估师除了需要熟练掌握相关的专业知识外，还需要有“经济、财务、建筑、法律”等方面的知识储备。在我国房地产评估行业不断发展的同时，估价技术、估价理论也在不断更新、发展与完善，加上“有关政策及评估规范”的出台与更新，这些都要求评估人员拥有不断学习的能力，学习新的知识、新的规定、新的技术，以适应不断发展的市场。
3.5完善企业内部管理机制
房地产评估机构作为服务型企业，大多还没有形成完善、严格的管理制度和企业文化。构建合理的组织管理结构，提高企业的内部管理机制，内部管理部门之间的协调，行政部门和公司整体之间的关系，合理开发和分配人力资源，并建立整个质量监督机制。提供高品质的产品和服务，以高品质和权威建立行业声誉，是在风险防范房地产估价机构的一个重要步骤。
结语：
房地产业与房地产评估业，两者的发展存在相偎相依的关系，息息相关共同进步和发展。在进行房地产相关行业的工作中，既要做到正视评估工作的作用，也要合理规避风险，保障房地产业健康发展，使房地产评估行业风清气正。
参考文献：
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房地产开发项目风险分析与处理对策
房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。
（1）宏观环境风险
政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。
（2）区域环境风险
区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险；环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。
（3）土地风险
土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。
（4）资金风险
资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。
（5）设计风险
先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。
（6）工程风险
发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。
（7）市场风险
市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难；价格风险。产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。
房地产开发项目风险处理对策
房地产开发项目风险具有系统性、关联性和多样性的特点。在处理项目风险时，必须对各种风险因素进行认真分析，综合评价，采取相应防范和控制措施。
（1）风险回避
对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生。风险回避是一种消极的风险防范策略，在回避风险的同时，也放弃了获利的可能，因此不宜普遍采用。一般来说，只有在面临灾害性风险、风险程度特别高或风险程度虽不算太高，但获利也不太理想的情况下，才使用风险回避策略。比如在污染企业附近开发住宅项目会冒很大风险，应放弃该项目或实施其他替代方案。
（2）风险转移
风险转移不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人承担，从而达到降低自身损失程度的目的。风险转移分为三种类型：一是契约合同形式的风险转移，将风险转移给非保险业的其他人。二是财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。三是保险形式的风险转移，将风险转移给保险公司。
（3）风险控制
首先要建立一支高素质、多学科的开发队伍，懂工程善管理，能够较准确地把握宏观政策和经济趋势；二是制定尽可能周密、科学、详细的计划，并尽可能严格按照计划实施；三是加强风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，及时发现风险苗头；五是一旦风险事件发生，在积极抢险的同时，注意保护现场，收集事故的有关证据，为有关各方索赔和反索赔准备充足的资料。风险控制是一种积极的风险管理措施，成本低效果好，应优先采用。
（4）风险分散
风险分散是从证券投资风险分散原理发展起来的理论。在项目开发时，可以通过调整开发结构，通过开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。需要指出的是，通过投资组合的方式只能分散非系统风险，而不能分散系统风险。
房地产开发公司风险与对策
13工管童斌
13工管杨娇娇
一、房地产开发公司经营范围：
本公司主营房地产开发、建设、销售、出租..二、房地产开发项目风险：
1.
决策风险
决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节;在本阶段;通过对政治、经济和社会发展趋势的研究;综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等;制定房地产开发项目策略;以确定房地产开发项目经营的类型和时机..房地产行业与国民经济的发展密切相关;受政策的影响很大;政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求;以及对投资规模、投资方向和税收的控制等;都会对房地产开发项目构成风险..项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要;房地产土建工程一旦完成;很难再就房地产的开发类型进行更改..2.
土地风险
土地是房地产开发项目的基础;对房地产开发项目影响很大..土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应;决定着土地的潜在收益能力;是影响房地产投资风险的决定性因素..土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定;不同的土地取得方式、土地调控制度;以及不同的土地政策执行力度等..土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得;在取得土地的过程中;对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险..土地在竞标成功后;一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作;并且涉及许多法律;使开发商面临各种复杂情况..因而;拆迁也会给房地产开发项目带来风险..有的开发商为了战略考虑;对土地进行储备;在土地价格比较低的时候买进土地;从而获得更多的利润;但在土地储备过程中;可能面临土地收回、土地政策变动等风险..3.
设计风险
设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大;但对于工程造价的影响却很大;有时能达到75%..合理的设计可以降低成本10%;由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%..设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当;导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求;以及设计进度
不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去;房产滞销而引起收益下降..所以设计前;要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后;再提出设计方案..加强设计监理和设计审查;避免频繁的设计变更;从而规避设计风险..4.建造风险
建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面..开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种..招投标时要选择适当的招标模式;选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位..在项目建设过程中;需要订立许多合同;如施工合同、材料供应合同等;如果合同管理不善或合同执行不严;可能出现合同纠纷;这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本;给项目相关方都造成损失..如果承包商没有履约能力;可能导致拖延工期;从而影响进度及房屋销售..建造成本在房地产开发项目中占很大的比例;如果建造成本不能得到有效控制;将会大幅增加房地产项目的开发成本..房地产开发项目每个环节的时间损失;都可能导致工期拖延..一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化;错过最佳销售时机;另一方面;工期延长会增加投入资金的利息支出;增加管理费..房产作为房地产开发项目的最后产品;其质量不仅影响到销售;还影响到用户的安全..因而;在建造过程中;应充分保证房屋的质量..5.销售风险
销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段;销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利..房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售;每一种销售方式都有各自不同的风险;国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式..消费者对房价很敏感;如果价格过高;可能导致房屋销售量降低;难以及时收回投资而造成风险..房地产的销售方式有自己营销和代理营销两种;如果自己营销;可能缺乏专业的营销技术和人才;但代理营销又可能因为代理费用过高而增加成本..营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传;以达到促进房地产销售的效果..二、房地产开发项目风险防范对策：
1.重视可行性分析
决策的正确与否关系到整个项目的成败..因而;在项目的决策阶段;应充分搜集项目相关的各种信息;实地考察和调查;获得详实的数据;做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估;确定房地产开发项目盈利的可能性;
并在此基础上做出决策..市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力;确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化..同时;在可行性研究阶段;还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协..2.建立信息中心
房地产企业应建立信息中心;搜集房地产行业的相关信息;为企业决策提供信息支持..房地产行业作为一个风险较高的行业;如果缺乏及时、充分的信息;就很难做出正确的决策;进而影响项目的顺利进行..在项目的可行性阶段;足够的信息可以帮助决策者做出正确的判断;从而减少投资决策失误;避免风险;在项目的开发过程中;足够的信息有助于管理者进行有效管理..首先;应成立专门的组织机构;由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理;其次;要建立规章制度;明确信息流的流转方式与方向;通过制度的约束来保证信息中心能够及时准确地获取信息;最后;信息搜集不是目的;由专人对信息进行汇总、整理和分析;形成对房地产开发项目有用的信息..3.建立风险预警体系
建立房地产风险预警体系;便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险..由于房地产开发项目有自己的特点;风险不能完全用定量指标来衡量;很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险..因而;在预测企业经营风险时;应建立合理的风险指标体系;引入“A计分法”;即把影响企业风险的经营因素列出;再根据其影响大小赋予不同的值;然后根据企业实际情况对各影响因素做标记;加总有标记的各项分值;最后与临界值比较来评价经营风险状况..依据建立的风险指标体系;并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据;运用先进的技术和手段;加以整理分析;通过信息中心收集的最新信息和数据;对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警;如果发现风险;立即启动风险预警;并采取相关措施;进行风险防范..4.重视工程质量
房地产作为开发项目的最终产品;既关系到用户的使用价值;又关系到用户的生
命安全..因而;重视工程质量;对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义..对项目进行全面质量管理;保证工程质量;质量管理需要一批专业质量人才..质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力;能具体负责落实质量方针和质量目标;进行现场指导和帮助解决实际质量问题;这就要求他们既懂技术又懂管理..对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理;严把质量关;逐步完善房地产开发项目的各种安全设施..在工程施工中;要建立项目经理负责制度;由项目经理负责工程质量的组织保证..在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则;择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位;从而确保工程的施工质量和施工安全..在工程建设项目施工中;施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务;定期召开工程质量会议和安全专题会议;从思想上高度重视工程质量;深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义..在施工过程中;要全面贯彻质量保证体系;多方位、大力度保证施工质量和施工安全..bbs.mypm.5.提高管理水平;培养和引进优秀人才
房地产公司的管理层;应将风险管理纳入到日常管理中..同时培育风险管理的企业文化;让公司员工都参与到风险管理中来..企业竞争最终是人才的竞争;强化房地产开发项目专业管理队伍的培训力度;对有工作经验的技术和管理人员进行再培训;培养一批房地产开发项目所需要的项目经理、采购经理、施工经理、财务经理;以及合同、计划、费用估算及控制、材料控制、风险和保险、索赔、质量、安全等专业技术和管理人才;以适应房地产开发项目的需要..把理论培训和实践培训结合起来;总结和推广其他房地产开发项目的成功经验;与专业培训机构签订人员培训合同;有针对性地为本公司培养各类专业技术及管理人才..同时;在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才;并对所招聘的人才进行培养;作为储备的专业技术和管理人才..项目管理论坛
6.规避和转移风险
通过项目保险转移风险;购买保险是转移和减少风险的途径之一..开发商应根据项目的实际情况选择保险险种;并选择信誉良好的保险公司;通过工程担保;也能有效地转移风险..规避和转移风险的方式还有多种：一是完全规避风险;即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源..虽然潜在的或不确定的损失能就此避免;但获得利益的机会也会因此丧失;二是风险损失的控制;即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度;三是转移风险;即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方;四是自留风险;可以是被动的;也可以是主动的;可以是无意识的;也可
以是有意识的..因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的;有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式..
房地产新政下的风险分析及应对策略规划
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2011年房地产新政下的风险分析及应对策略
目前2011年对房地产影响较大的政策包括新国八条、房产税及银行贷款紧缩政策。这些政策对房地产的整体市场调控力度较大，对天津宝坻项目也存在着一定的影响。由于当前天津市具体的地方性政策尚未出台，因此此我们仅针对预计情况初步分析如下
一、对外部市场变化的应对策略
风险
情况预计
应对策略
1、供应和推盘产品以低密度休闲度假为取消或大幅提高蓝印户口地方政策变化
门槛
主，减少高层产品供应
2、通过向企业开通免费班车形式，增加相应的自住型购买
限制购买第三套住房
由于省市之间个人住房情况信息尚不联网，因此加大一次性付款的促销比例。
蓝印产品不受此影响，别墅类产品加大一次性付款比例后，影响较小
低价入市，形成开盘轰动效应，然后稳步推升价格，以建立局部热点。
积极沟通政府，加强对未来成本房价的预计和控制
购房需求被压制
提高二套房贷款要求
购房者对未来预期转坏
限房价、竞地价
从严土地规划
加强低密度住宅用地管理
二、对内部变化的应对策略
风险预计
应对策略
1、掌握好开盘时机，充分做好开盘前准销售市场不好
备；
2、低价入市，控制开发量，保持资金充分周转
三、总结
由于目前本项目尚处在土地获取前的准备阶段，因此暂时不存在过多需要调整的地方。下一步项目公司将密切关注市场及政策面的变化，配合土地获取进程，将可能的风险最小化。
产业论坛IndustryForum房地产市场风险分析及应对文/杜春红射洪市自然资源和规划局四川射洪629200致银行资金流失。【摘要】随着中国国民经济水平的不断提高，居民住房需求不断增加，近年来，房产行业发展也是迅速增长。房地产行业的迅速发展过程中，使得其信贷风险也潜伏在此。所以，为了促进房地产行业更良好的发展，做好房地产市场风险控制的管理工作就十分有必要。文章在参考大量文献著作后，研究了房地产市场风险控制。首先，介绍了本文章的研究背景。其次再对房地产市场风险做简要的概述，为房地产的开发与信贷分析奠基基础，然后对房地产市场风险现状及风险成因进行分析。最后提出了防范风险具体对策。【关键词】房地产；信贷消费；市场风险应对二是由房地产开发商没能遵循合同规定把房屋交付给借款人使用，从而使得银行陷入债务牵连，银行的利益受到破害。倘若开发商没有必须存在的经济实力，那么在房地产市场快速发展的时候，拥有大量财力的开发公司就会出现这种情况。发展机会和独特的发展指标将具有竞争力。同时，即使在竞争激烈的条件下，中小企业的发展也是有可能的。发展项目本身的风险；开发商对市场因素分析失误，预售不理想，导致后期资金不足，甚至烂尾。与客户产生纠纷，其风险便转嫁给了银行。商业银行作为贷款方不仅仅是房产信贷风险过程中的受害者，同时也是风险规避的受益人。所以，防范风险是商业银行应该自己运行的，没有适当的内部制度，监管不到位。员工的工作准则与公司利益息息相关，以及公司领导部门的监管也十分重要，加强对员工的监管提经济的快速发展使得房地产成为了上世纪末我国发展最快最为重要的产业之一，进入21世纪经济发展使得居民购买力增强，房屋需求也持续上涨。同时，房地产行业也是我国最重要的行业之一。它的发展与整个经济息息相关。在城市管理的背景下，房地产作为城市资源的主要组成部分，在城市管理中发挥着不可替代的作用。在资源优化配置、利润最大化的同时，城市管理是我国城市管理设计的基础。本文通过对经济发展现状的条件下对房地产市场风险中所存在的问题进行探讨，并提出相应措施及建议，为房地产市场健康发展提供理论意义。高员工素质，完善信贷体制，减小安全隐患也就是减小损失。据相关数据显示，2019年，房地产信贷4132784亿元，占贷款总额的66%。所以房地产信贷在银行业务中占据重要地位，但由于信用风险问题导致银行贷款不良率提升从而影响银行对经济的支持能力，不良率的提升，有可能增加财政风险。因此，做好信用评估，避免过度授信，进而降低信用风险造成的资金流失。1.2市场利率风险由于政府进行市场干预，假如市场利率下降必然导致银行利润减少，如果利率一直往不好的方向发展，银行就将面临对应的风险，不仅会减少利润，严重则会负债。许多研究表明，负利率与房地产价格之间存在着显著的同向增长关系，由于前期价格对之后所预期价格的形成起着决定性的作用。这可能导致房地产价格泡沫的形成和加剧。从而体现了房地产消费市场的利率风险。利率改变，汇率、股票价格的变化，抵押物品大规模的市场价格变化就会产生市场风险。2020年4月20日，中国人民银行向我国银行间信贷中心授权，公布下调信贷市场利率，通过下调利率使得房价和后期预期得以稳定发展。现在正处于存量浮动房贷利率调整定价基准的阶段。对于购房者来说无疑是很好的机会，LPR下降，月供也将降低，它对房地产市场有着重大的影响，特别是在疫情蔓延的时候，它促进了商品化，对房地产市场起到了积极的作用。虽然利率的变化并不能直接决定房地产价格，但它可能会影响房地产价格。由于房地产供求的控制，加息导致房地产购买成本上升，房价下降，控制过高收费，对降温有积极影响。因此，房地产价格又是合理的。对于小城市来说，利率上调更是对房地产市有着重要意义，首先对房地产投资者来说，由于利率上升，融资成本提高，投资利润下降，容易导致其转移投资方向，其次，居民购买力下降，致使需求下降，开发商无法回笼资金，导致风险。2、房地产风险应对对策为能够进一步有效的控制房地产市场风险业务，经过调查分析，得出下列应对措施。2.1政府部门完善对房地产行业的管理第一，政府应当合理运用经济手段等适当的措施对房地产市场进行有必要的干预，规范秩序，调整市场供需平衡，完善房地产市场发展结构，促使房地产市场可以健康平稳的发展。使资源得到合理化的配置。其二，对房地产市场实行指导性管控，约束房价，抑制房价上涨，遵循商品在其市场运行中的价值，加强市场监管，控制炒房，哄抬房价等现象，做到房产保质保量，而不是过犹不及。第三，在进行市场干预同时制定完备的管理制度，无论是对市场还是对政府，要内忧外患，规范金融机构的管理，加强对开发商的管控，政府对土地市场的制约，以及消费者权益及信用问题，建立优良的信贷环境，降低风险。第四，增强人均消费水平，提高GDP水平，多方面举措，实现资源的合理配置，对旅游及新兴产业升级，顺应时代发展，提高居民生活幸福指数。增加居民可支配收入，从而达到降低风险的目标。2.2商业银行的监管机构应完善对房地产信贷市场的管控商业银行在向房地产金融机构提供金融支持时，应完善对房地产信贷管理规章制度，增强风险管理的防控能力。首先，完善信用机制，加强客户管理，合理规范个人征信问题，掌握客户实际经济情况，严格管控，从而降低风险。其次，作为市场经济活动的参与者，掌握市场动态，适应市场变化发展，加强对市场风险的抵抗力。然后，整理规范的操作流程，增强防控管理，加强公司内部对风险管理的能力水平，大力投入对风险的管理。最后，无论是对自身还客户，都应当自上而下的深化对信贷风险的认识，认识到风险管控的重要性。总而言之，只有不断完善信贷体系，加强对风险的管理，由内而外的进行管控，层层把关，做好相关工作，顺应市场，从而降低1、房地产市场风险问题及其成因1.1道德信用风险道德信用风险主要是由于借款人没有遵循合同约定，没能按时还款导致损害金融机构利益，这是房地产信贷风险中最常见的一种。简而言之，就是不履行合同，同业违反竞争限制协议这些都是信用风险。一是在房地产交易过程中，多数群众首选的资金支持一直是信用贷款，而信用贷款作为银行房地产贷款中的首要风险，使得各家商业银行对其也是尤为重视，而诚信的缺失，导致银行资金流失。也出现因诚信不足导致未能偿还贷款造成损失。恶意拖欠甚至不还贷款等。以及抵押物引发的风险抵押物价值不实，产权不清等。由于银行过度追求盈利，过度授信于客户，加上市场已经饱和，借款人偿还能力较弱无法偿还贷款，导36Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.
风险。2.3银行应完善对房地产市场的管理银行在房地产信贷管理中，最主要的目的就是降低不良率的产生，增强信贷安全性及资金可流动性，促进银行稳定健康发展。而整个贷款过程中主要有贷前，贷中，贷后三大流程，做好这三环节工作，才能实现资金合理流动。贷前：完善贷前核查，对客户进行必要的评估，完善防控体系，各部门做好工作衔接，规范贷前的征信评估，管控好信贷的第一道关卡，严格执行制度管理要求。经过再三核查才能进行贷款发放。做好信用甄别。贷中：反复核查客户资料，确保资料真实性，必须确立良好的防控标准，遵循五证齐全原则，各项手续必须齐全，严格对风险管控。贷后：做好贷后管理，跟踪资金东西，预防乱用现象发生。增强风险意识，贷后工作不容忽视，调节信贷结构，明确风险责任，做好备案预防风险发生。2.4市场完善对房地产信贷管理加强市场管理，缩小土地差距，增加城市居民的可支配收入，减少城镇居民的收入差距，加大资金来源，鼓励和支持有信心的企业，对股票发行和债券直接融资。房地产市场基金会为房地产市场提供激励和支持。最后，从担保的角度看，目前我国商业银行的房地产贷款多为抵押贷款。在房地产领域，商业银行应完善监管体系，落实保障措施，这些宏观经济措施降低了房地产信贷市场的整体风险。商业银行必须加强内部控制，降低交易风险，积极运用数据管理模式进行风险分析和有效控制。综上所述，加强房地产信贷风险的控制，政府部门应进行合理干预，完善相关制度，合理配置资源，商业银行银行各部门各司其职，完善管理制度，增强防控意识，做好贷款工作，层层防控，规范操作。善对商业银行的监管措施。参考文献：[1]赵德超.徐州市房地产贷款风险及其防范研究.2019.17-20[2]黎永.房地产信贷管理.广西大学.2005.20-43[3]陈东.我国住房信贷信用风险的成因及控制对策研究.中南大学.2004.23[4]赵莹.中国上市商业银行房地产信贷风险防范研究.山西财经大学,2019.5.13-29[5]田叹.房地产贷款风险管理研究一以Ｎ银行的大数据为例.浙江大学.2018.35[6]黄婕.中国农业银行信用风险预警研究.西南大学.2019.21[7]张雯.中国房地产信贷风险的度量与控制研究.江西财经大学.2009.6[8]徐亚中.银行信贷对房地产价格的影响研究.安徽大学.2019.14[9]陈怡君.我国消费金融公司信贷风险管理研究.兰州大学.2016.18[10]陈红艳.我国商业银行信贷集中及其风险研究.河海大学.2007.48[11]门志路.我国商业银行房地产信贷风险研究.安徽大学.2012.21-39[12]李昊.我国房地产信贷风险产生的原因、危害及可行性建议.西安财经大学.财务金融信息报.结论：本文通过对房地产信息的收集，资料查找，以及文献研究，采用调查法以及文献研究法对房地产市场风险进行研究，通过风险分析，得出房地产市场消费风险的成因以及其应对策略，得到下列结论：通过调查研究，本文得出房地产贷款风险产生的原因主要是以下几种：（1）房地产行业发展前景不明确；（2）经济发展速度放缓；（3）政府调控力度不足；（4）借款人信用风险原因；（5）商业银行贷款管理不完善的原因。基于以上风险成因，为防范的房地产贷款的风险，本文提出如下对策：（1）各级政府部门应当发挥政府职能，有效进行适度干预，完善对房产行业管控，加强市场监管，完善配套措施，对房地产市场加强管理的同时多方面举措，提高居民可支配收入；（2）商业银行完善制度问题，加强监管措施完善贷款流程，完善风险管理，加强风险意识以及规范各项操作，防止操作风险，防范房地产贷款的风险；（3）各商业银行应全面完善贷款过程中的管理标准，完善信用管理体系降低因信用给银行带来的不必要风险问题，完（上接35页）当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”《房地产估价规范》对估价方法选用的规定则是，“应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析”，“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。”对比可以看出，《房地产估价规范》对估价方法选用的要求高于《资产评估法》，除了要求说明选择估价方法的理由，还要求说明不选择估价方法的理由，因此，估价人员在从事房地产估价作业过程中对估价方法的选用应该严格按照《房地产估价规范》的要求进行。应当对评估报告进行内部审核。”《房地产估价规范》第3.0.11条对评估报告审核做出了明确详细的要求，“估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等进行审查核定，并应形成审核记录，记载审核的意见、结论、日期和人员及其签名”。但按照《房地产估价规范》，内部审核这一过程并不需要在提交的房地产估价报告中予以体现，而《资产评估法》则要求在估价报告中体现出来。房地产估价是否需要在报告中披露该程序呢，笔者以为予以披露、确认较为妥当。评估业务的，保存期限不少于三十年。”《资产评估法》施行无疑会对房地产估价的具体程序产生重大的影响，估价人员及估价机构如何进行估价活动方才能符合《资产评估法》的要求，需要行业同仁在协会的带领下集思广益，积极探讨，为广大的房地产估价从业人员及房地产估价机构制定出切实可行的操作规范。参考文献：[1]中华人民共和国资产评估法[Z].第一版.北京：中国法治出版社，2016.7[2]袁杰，李承，魏莉华，丛林.《中华人民共和国资产评估法释义》[M][3]中国房地产估价师与经纪人学会.GB/T52091-2015,房地产估价规范[S]5、评估档案保存期限《资产评估法》第二十九条规定“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。”《房地产估价规范》规定“房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于10年。”《资产评估法》施行后，房地产估价机构估价资料的保存期限则需调整为“保存到估价服务的行为结束且不得少于十五年，属于法定4、内部审核《资产评估法》第二十六条提出“评估机构Copyright?博看网www.bookan.com.cn.AllRightsReserved.37
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