4A旅游景区升级5A旅游景区规划
4A景区升级5A景区的规划实现途径
经过近十年的迅猛发展，中国旅游产业发展开始进入一个全新的时期，即
“休闲主导时期”，休闲消费开始成为主流，而来自市场需求变化的压力，使得产业整体的结构性升级(系统升级)势在必行。在这种新形式下，旅游规划应何去何从,如何通过规划的手法实现旅游产业的升级和景区产品的提升,在深刻理解中国旅游产业系统升级的基础上，绿维创景对规划升级的问题，投入了巨大精力研究，形成了一系列的研究成果，并将以连载的方式，与您共同分享。
一、5A景区概念的出台
随着世界经济文化一体化的发展，中国入境游大幅增加，旅游业急需与世界接轨;同时，国内消费水平和观念的提升，也要求旅游景区综合水平的提高。产业的升级、产业素质的更高要求，呼唤更高的标准，而5A景区的概念就是在这种背景之下，应运而生。
5A标准是国家旅游局2002年修改GB/1775-1999《旅游区(点)质量等级的划分与评定》在划分等级中增加的内容，是目前国家最高的旅游景区质量等级，代表着旅游景区的最高服务标准和管理要求。此次修改的主要内容有:——在原有的划分等级中增加了5A级旅游景区。新增的5A级主要从细节方面、景区的文化性和特色性等方面做更高要求;——对原4A级旅游景区的划分条件均进行了修订，强化以人为本的服务宗旨，4A级旅游景区增加细节性、文化性和特色性要求;——细化了关于资源吸引力和市场影响力方面的划分条件。
二、4A景区与5A景区在质量等级上的差别
如果说，4A景区代表国家级标准风景区的话，5A景区则代表了世界级的品质。在硬件的要求上，5A标准与4A要求相差无几，只是从细节上、质量上要求更高更明确，主要体现在文化性和特色性的要求上――“以人为本”的服务宗旨贯穿于5A准则的主线，这是与4A相比最本质的差别――5A级景区更注重景区的人性化和细节化，围绕为游客营造舒适优美的旅游环境，标准制订了许多细则。
1、特色性:游客公共休息设施要求特色突出，有艺术感和文化气息。对于具体的硬件设施要求很明确，如停车场绿化美观、路面特色突出、水体航道清澈。而对于景区标识牌、公共信息图形符号、公共休息设施、景区垃圾箱以及景区建筑外观造型均要求地方特色突出。
2、文化性:文化性是5A标准出现的另一新增词汇，主要包括两方面内容:一是对景区整体文化程度的提升;二是对地方特色文化氛围的营造。
3、以人为本:“以人为本”的理念是贯穿5A的精髓。也得益于这
种理念上的提升，5A才上升到国际的高度，才能使我国旅游业上升到一个新的高度。
例如黄山在创5A的过程中，一项重要的工作内容公共厕所的合理布局和改造，必须全部达到三星级宾馆公共区域卫生间的标准。其内部设计与外观坚持“以人为本”“与周围景观相协调”两大原则，不片面追求豪华，注重厕所的方便实用。厕所内一律配置热水器、冲洗器、安全扶手等装置，设置背景音乐，摆放绿色的盆栽，增加服务残疾人的设施。同时，所有公厕都将建成节水型健康厕所，注重生态环保。改造后，游人在入厕的同时不仅能欣赏到美妙的轻音乐，还可从专门设置的视屏上观看到黄山风光片和旅游信息。
三、4A、5A景区的规划要求
在随着近年来4A景区的“催生”，原先“国家最高标准”的光环已开始失色，而5A标准的出诞生，更促使我们重新审视和思考。原有的4A景区应该如何向5A升级,或者退一步，因为如何打造真正意义上的4A景区,1、高级别景区规划的误区及要求
“旅游要发展，规划要先行。”前期规划的重要性已无庸置疑，而其要求也越来越高，既要求前瞻性、科学性的清晰战略;更要求结合具体实际的可操作性和差异性。
城市化现象是不少旅游景区的通病，这是由于旅游规划机械地套用城市规划的概念和模式而导致的。这样片面强调一种技术的推行和标准化的设计，缺少对风景区深度与广度的认识思考，以及景区规划应该分层逐级展开的特性，容易忽略景区的软件开发建设。同时，沿袭城市规划的思维，容易把城市与园林的体系盲目的套用到风景区开发建设中。
从旅游者角度看，在休闲时代，游客追求一种心灵的放松，追求回归和归属感，这就景区规划强调“以人为本，天人合一”。如何正确满足和引导公众的意愿和合理需求，必须充分研究市场，以市场为导向，创造出具吸引力的旅游项目和产品，进行体验式设计，是规划具有可操作性的前提。
2、景区规划重点
按照国家标准，我们针对一些较为重点的内容，特别是容易被忽视的重点，进行了深入的研究，由于篇幅有限，这里只作概要的介绍，在以后的文章中我们还会谈到具体的细节。
停车场:景区入口附近必须有管理完善、布局合理的与景观环境相协调、符合生态理念的专用停车场或者码头。
内部游览路线:这是景区的脉络,既要有使用功能,又要与环境协调。景区道路是园林的重要组成部分,起着组织空间、引导、联系并提供休憩场所等作用，其规
划设计可参考传统园林道路设计，如“斗折蛇形”、“一曲一改观”,追求隽永含蓄、深邃空远的意境，增加景区的空间层次。
游客服务中心:其信息咨询服务功能能够有效的方便游客的旅行，此外，它还具有宣传展示，客房代定、票务、救援、受理投诉、购物等功能。尤其是宣传展示功能，在网络化时代，完全可以超越景区的地域概念，通过网络直接和全球联通，而3D导游、虚拟景区等新技术的运用，更能让其效果倍增。
景区标识系统:在设计上，除了要符合国家的相关标准之外，还需要做到以下几点:一是结合景观环境;二是体现人与自然的和谐;三是体现当地景区自身独特的人文关怀;四是材料的经久耐用。
旅游安全规划:针对高峰期的安全策略;恶劣气候、突发灾情、缆车停电等突发事件的快速反应和预案设立;以及紧急救援机制、紧急通讯系统，尤为重要。特色是在一些自然类、自助游客具有冒险刺激欲望的景区。
卫生:主要是公共厕所，其标准要高，景观要与环境协调，最好是生态厕所，且应该充分考虑老幼病残孕等特殊游客群体。此外餐饮、宾馆、摊点、化妆品专卖店等的食品、用品的安全和卫生防疫工作，应专项检查整治。
旅游购物:其设计应该超越单纯的购物，追求精神上的满足。购物场所的设计应十分重视环境、气氛、服务内容、地方特色和文化主体的营造，如九寨沟边边街、丽江四方街等休闲商业街区。
资源保护:旅游资源包括是旅游业发展的前提和基础，包括自然资源(地貌、水文、气候、生物等)和人文资源(人文景物、文化传统、民情风俗等)两大类。旅游开发和资源保护即互相制约又互相促进。在开发过程中，应注意以下几点:一是民族、地域特色的凸显;二是传统、现代文明与自然风光的协调;三是避免过渡开发，兼顾经济效益、生态效益和社会效益。
盘锦红海滩风景区提升5A级旅游区项目
可行性研究报告
目
录
第一章
项目摘要...........................................................错误！未定义书签。
一、项目摘要说明.......................................................错误！未定义书签。
二、可行性研究的依据...............................................错误！未定义书签。
第二章
项目建设的必要性与可行性
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一、项目建设背景.......................................................错误！未定义书签。
二、项目建设的必要性...............................................错误！未定义书签。
三、项目建设的可行性...............................................错误！未定义书签。
第三章
市场供求分析及预测.......................................错误！未定义书签。
一、项目区生猪养殖及粪污的排放现状
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二、现有生产能力调查与分析...................................错误！未定义书签。
三、市场需求调查与预测...........................................错误！未定义书签。
四、项目产品市场前景分析.......................................错误！未定义书签。
第四章
项目承担单位的基本情况...............................错误！未定义书签。
一、江西####养殖有限公司.......................................错误！未定义书签。
二、江西####养殖公司上高分公司
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第五章
项目地点选择分析...........................................错误！未定义书签。
一、选址原则...............................................................错误！未定义书签。
二、项目实施具体地块位置和建设条件
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三、项目区建设条件...................................................错误！未定义书签。
第六章
工艺技术方案分析...........................................错误！未定义书签。
一、污水处理模式的选择...........................................错误！未定义书签。
二、处理工艺的选择...................................................错误！未定义书签。
三、项目工艺流程.......................................................错误！未定义书签。
四、主要技术参数.......................................................错误！未定义书签。
五、主要设备选型.......................................................错误！未定义书签。
第七章
项目建设目标...................................................错误！未定义书签。
一、项目建设目标.......................................................错误！未定义书签。
二、项目建设规模.......................................................错误！未定义书签。
第八章
项目建设内容...................................................错误！未定义书签。
一、建安工程...............................................................错误！未定义书签。
二、仪器设备...............................................................错误！未定义书签。
第九章
投资估算和资金筹措.......................................错误！未定义书签。
一、投资估算的范围...................................................错误！未定义书签。
二、投资估算的依据...................................................错误！未定义书签。
三、投资估算...............................................................错误！未定义书签。
四、资金使用计划.......................................................错误！未定义书签。
五、资金筹措...............................................................错误！未定义书签。
第十章
建设期限和实施进度安排...............................错误！未定义书签。
一、项目建设期限.......................................................错误！未定义书签。
二、项目实施进度安排...............................................错误！未定义书签。
第十一章
土地、规划和环保.......................................错误！未定义书签。
一、土地与规划...........................................................错误！未定义书签。
二、环境保护...............................................................错误！未定义书签。
三、安全防护...............................................................错误！未定义书签。
第十二章
项目组织管理与运行...................................错误！未定义书签。
一、项目建设组织管理...............................................错误！未定义书签。
二、项目建成后运行管理...........................................错误！未定义书签。
三、项目运行费用.......................................................错误！未定义书签。
第十三章
效益分析与风险评价...................................错误！未定义书签。
一、经济效益分析.......................................................错误！未定义书签。
二、项目风险评价.......................................................错误！未定义书签。
三、生态效益...............................................................错误！未定义书签。
四、社会效益...............................................................错误！未定义书签。
五、附表.......................................................................错误！未定义书签。
第十四章
招标方案.......................................................错误！未定义书签。
一、编制依据...............................................................错误！未定义书签。
二、招标范围...............................................................错误！未定义书签。
三、招标方式...............................................................错误！未定义书签。
四、招标组织形式.......................................................错误！未定义书签。
有关证明材料及附表.......................................................错误！未定义书签。
第一章
项目基本情况
一、项目范围与区位
项目名称：盘锦红海滩风景区提升5A级旅游区项目
项目区位：辽宁省盘锦市大洼县赵圈河乡
建设时间：2009年
建设内容：红海滩湿地探险基地的提升、鹤园与水禽园的提升改造、游客接待中心提升改造、辽河水上特色游项目、空中宾馆水上客栈及温泉城项目等。
投资概算：96960.3万元
二、可研报告编制工作依据
1、盘锦市人民政府：《盘锦市国民经济和社会“十一五”发展规划》；
2、盘锦市人民政府：《盘锦市城市总体规划》；
3、盘锦市人民政府：《盘锦市旅游发展总体规划》；
4、盘锦市计委、市旅游局：《盘锦市旅游业“十一五”发展规划》；
5、盘锦市旅游局：《辽河三角洲湿地旅游开发规划》；
6、《盘锦市旅游业发展总体规划》（2006—2010）；
7、《中国人民共和国环境保护法》全国人民代表大会常务委员会；
8、《中华人民共和国森林法》全国人民代表大会常务委员会；
9、《中华人民共和国水法》全国人民代表大会常务委员会；
10、《中华人民共和国水污染防治法》全国人民代表大会常务委员会；
11、《中华人民共和国野生动物保护法》全国人民代表大会常务委员会；
12、《中华人民共和国土地管理法》全国人民代表大会常务委员会；
13、《中华人民共和国自然保护区条例》中华人民共和国国务院；
14、《中华人民共和国植物保护条例》中华人民共和国国务院；
15、《中国旅游业发展“十五”计划及2015年、2020年远景目标纲要》国家旅游局。
三、研究工作结论
在生态效益方面，红海滩景区的提升建设对丰富区域生态旅游产品，对湿地生态保护等方面都有较好效果，整个项目建设以生态环保为前提，项目设计建设采用环保材料与技术，不会对生态环境产生较大负面影响。景区的改造提升及新项目的建设，改变传统旅游产品形式，保护生物多样性及栖息环境，保持湿地生态系统平衡。景区提升建设过程充分考虑生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民的就业机会，提高当地群众生活质量和水平、加快产业结构的升级、利于区域旅游品牌形象的打造，带动盘锦旅游业发展。新项目的建设可丰富盘锦湿地旅游产品体系，可提高盘锦湿地旅游知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。
在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。
通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，对盘锦旅游发展具有重要的推动作用。
第二章
背景与必要性分析
一、景区发展现状
赵圈河湿地生态旅游开发项目始于2002年，是经辽宁省计委立项批准，国家计委备案的重要项目。该项目以湿地开发为主，兼有保护与利用功能。2003年通过招商引资，由大连古建园林公司开发经营，并成立盘锦红海滩风景区旅游开发有限公司。几年来，红海滩风景区旅游开发有限公司累计投资5000余万元，相继建成苇海观鹤园、湿地公园、红海滩码头三处景点和一个以游客接待中心及旅游商品购物广场为核心的综合服务区。赵圈河乡政府也配套投入2000余万元修建了景区游览路的基础设施工程。旅游区开发的五年来，共接待国内外游客近50万人次，其中，2003年5万人，2004年6.5万人，2005年8万人，2006年11万人，2007年16.5万人，平均增长率为35%。五年来，共实现综合收入8000余万元。2006年红海滩风景区被国家旅游局评为AAAA级风景区。
二、景区开发存在问题
目前红海滩景区主要存在以下几个方面的问题：
1、客流季节性强，有待进一步破解
由于盘锦市地处北方，属于典型的半湿润季风气候，四季分明。所以旅游尤其是生态旅游很大程度上受到气候因素的影响，旅游客流呈现明显的季节性变化。对于红海滩景区主要客流集中在5-10月，冬季游客数量很少。
2、对散客的吸引力不足，有待进一步提升
随着国家休假制度的改革，旅游客流特点也会发生变化，散客是未来旅游客源市场的主体，假日游、周末游等短期出游的比重将不断增加。就目前景区开发的来看，缺乏具有吸引力的旅游产品和相应的服务接待设施，无法增加游客的重游率，无法激发市场潜力。
3、景区消费单一，有待进一步转变
目前景区旅游消费项目过于单一，仅仅有传统的观光和简单的休闲，缺乏旅游商品购物、休闲娱乐、养生度假等参与性、体验性的旅游产品。随着我国旅游形体有传统观光向现代休憩的转变，目前的旅游产品明显不能满足市场的需求。
三、景区提升开发的必要性
盘锦市委四届七次会议通过了“生态立市、科教兴市、产业强市”的社会经济发展战略。《盘锦市旅游发展总体规划》把本市旅游发展战略目标确定为：把盘锦建设成为名誉国内外、特色鲜明、环境优美、设施完善、服务一流的“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”，将打造“世界湿地休闲之都”作为盘锦市城市发展的方向，这在意识上实现了盘锦市由资源型城市向休闲型城市的转变。
打造生态旅游城市必须有强有力的龙头景区作为支撑。从盘锦市旅游资源分布状况来看，红海滩景区拥有盘锦市旅游最核心的生态旅游资源。面对目前红海滩景区存在的问题，必须对景区进行全面提升，对旅游资源进行深度开发，通过湿地与其他旅游资源的整合，降低季节因素的影响；改进旅游开发中的环保设施，在促进旅游业增长的同时，促进生态环境进一步改善，以及对鸟类的保护；通过特色休闲设施的建设，全面提升景区服务接待能力，这样才能增强红海滩景区市场吸引力，充分发挥旅游产业的带动作用。这是实现区域资源优势向经济优势转化需要；是打造龙头旅游景区，带动旅游业发展的需要；是保护自然生态资源，发展经济的需要。
第三章
项目开发支撑要素
一、区域自然条件与资源状况
国家4A景区赵圈河红海滩风景区，位于辽宁省盘锦市大洼县赵圈河乡境内,距盘锦市区15公里，南部距辽滨工业开发区30公里，距营口35公里，北距京
沈高速与沈大高速交汇点9公里,东靠沈大高速(距离约8公里),西临建设中的辽宁省五点一线滨海大道,被夹在东、南两条交通主干道之间，区域交通十分便利。
“红海滩”是辽宁省“八大自然奇观”和“五十佳景”之一；珍稀野生动物繁多，具“鹤乡”之名的湿地鸟类资源，可共同打造成全国乃至世界最佳的湿地旅游目的地。红海滩景区位于辽河三角洲。在辽河入海口两侧，宽1500米、绵延上百里的海滩上，生长着大片的碱蓬草。这种貌似普通的草本植物，极耐盐碱，每年五月自海滩上长出后，历经潮汐变化，在海水浸泡和阳光照射的反复作用下，颜色由绿变红，随季节变化色彩也愈加浓重，这便是被誉为“天下奇观”的“红海滩”。翅碱蓬的植物特性和生长规律至今还是自然之谜，具有极高观赏价值和神秘魅力。红海滩景区内主要旅游资源包括：以翅碱蓬为代表的盐生滩涂景观植物资源；以百万亩芦苇为特征的湿地植被资源；以丹顶鹤为代表的湿地珍稀鸟类资源；以文蛤、河蟹为代表的湿地水产资源。
二、区域经济条件与旅游发展状况
（一）盘锦市经济概况
在中国东部沿海经济发展最为迅速的珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈中，盘锦处于环渤海经济圈。盘锦1984年建市以来，经济和社会事业发展迅速。城市建设日新月异,已经成为辽河三角洲上新兴的石油化工城市。2007年地区生产总值553.6亿元，三次产业增加值占生产总值的比重分别为10.2%、72.0%和17.8%，全市户籍总人口128.2万人。但是，与东北老工业基地的其他资源型工业城市一样，盘锦市国民经济赖以生存和发展的油气资源储量及开采量已经出现明显枯竭的趋势，面临着十分急迫的经济结构调整和发展接续产业的战略任务。以生态旅游为主的旅游产已初步形成，湿地旅游最为盘锦生态旅游的核心内容，具有很大的发展潜力，也将对盘锦旅游产业整体发展起到重要的带动作用。
（二）盘锦市旅游发展概况
盘锦市旅游资源特别是自然旅游资源十分丰富，湿地生态旅游资源特色鲜明，品位极高。这里有世界第一大苇田，世界罕见的红海滩，全球500佳之一的西安生态养殖场，双台子河口国家自然保护区，双台河口国际重要湿地等世界级湿地旅游资源。从旅游资源的性质来看，盘锦拥有的旅游资源为国内外湿地生态旅游者进行休闲、度假大众旅游和科普、科考专项旅游提供了必要的基础和条件。
盘锦市旅游业起步于1989年，是在改革开放中得到快速发展的新兴产业。近年来盘锦旅游业发展迅速，全市“十五”期间共接待国内旅游者815万人次，海外旅游者2.9万人次。2007年，全年接待国内外旅游者765万人次，比上年增长67.3%。其中，接待国内旅游者760万人次，增长67.4%；接待入境旅游者5.3万人次，增长55.8%。全年旅游总收入比上年增长69.9%，达到52.7亿元，相当于全市GDP的9.5％，占第三产业增加值的53.4％。本市旅游业发展速度在全省居于前列，成为全省生态观光旅游热点城市，省旅游局计划打造的四个世界级旅游精品之一。
三、项目发展优势
（一）独特的市场卖点
红海滩景区拥有独特的自然环境、珍贵的湿地生态、丰富的矿物温泉及独特的生态文化资源，为湿地生态旅游提供了优厚的条件。生态旅游在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。盘锦市所在的环渤海经济圈，是这一政策的发源地和试验田，这一市场先机是本项目最大的优势，必将使红海滩景区成为湿地生态休闲旅游开发方面的示范点，成为盘锦旅游业的独特卖点。
（二）资源的比较优势
与周边县市景区相比，红海滩景区的旅游资源具备很强的“垄断性”和“唯一性”，具有一定的品牌影响，同时完全符合现代旅游业的“3N”（Nature、Nostalgic、Nirvana）要素。红海滩、鹤乡、苇海，具有较强的开发潜力。红海滩景区的全面改造提升，能够深度挖掘湿地生态资源，丰富生态休闲度假产品，更加充分地发挥这些资源的优势，弥补弱点，在观光旅游向休闲度假旅游转变的市场变革中赢得先机。
（三）政府部门的大力支持
作为东北老工业基地的资源型工业城市，盘锦市面临着日益严峻的资源枯竭问题，因而必须通过培育和建立接续产业来保证市域国民经济的长期稳定发展。相应党中央十六大和十六届三中全“振兴东北老工业基地”的伟大号召，盘锦市提出五大接续产业，其中，旅游是接续产业的重中之重。
作为盘锦市旅游核心景区的“红海滩”，其全面改造、提升受到了市级各部门的大力支持与关注，这是本项目得以推进的重要保障。
第四章
市场环境分析
一、生态旅游市场背景
1983年，国际自然保护联盟特别顾问谢贝洛斯·拉斯喀瑞首次提出了生态旅游，并赋予其两个要点，其一生态旅游的对象是自然景物；其二生态旅游的对象不应受到损害。生态旅游作为绿色旅游消费，一经提出便在全球引起巨大反响。短短25年，生态旅游的概念迅速普及到全球，内涵也得到进一步的充实。旅游业从生态旅游要点之一出发，将其定义为“回归大自然旅游”和“绿色旅游”；从生态旅游要点之二出发，将其定义为“保护旅游”和“可持续发展旅游”。同时，世界各国依据各自国情，开展生态旅游且形成各自特色。在我国，生态旅游方兴未艾。1999年，国家旅游局将当年的旅游主题确立为“中国生态旅游年”，通过开展一系列丰富多彩的活动，有力地推动了生态旅游发展。湿地生态旅游作为生态旅游的新内容，逐渐被人们所认知，市场潜力巨大。
二、盘锦市场环境分析
（一）区域旅游市场现状
近年来盘锦旅游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的吸引力增强。2007年，盘锦市接待旅游人数760多万人，入境游客突破5万人次。
盘锦市2003-2007年旅游统计主要指标对比表
时间
国内旅游人国内旅游收入境旅游者（万人次）
0.50.91.43.15.3旅游外汇收入（万美元）
288.1478.772312752324旅游总收入（亿元）
10.3412.916.3530.952.数（万人次）
入（亿元）
159.8197.526051276010.112.515.7529.935120032004200520062007资料来源：盘锦市旅游局
在2007全年旅游发展中，“十一”黄金周是一亮点，主要有以下特点：
旅游接待人数和旅游综合收入实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客134.8万人次，旅游收入5.4亿元，分别比去年同期增长62%和65%。
旅游业关联带动作用突显。2007年“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加，住宿、餐饮、交通客运三兴旺，兴隆台区旅游饭店住宿率比上年同期提高25%以上，市区主要宾馆2日至5日入住率达90%以上，1日至7日入住率达85%；相关旅游餐饮也有明显的同比增长；旅游客运非常繁忙，车辆客运比去年同期增加18%。
（二）盘锦游客调查分析
根据《盘锦市旅游发展总体规划》及相关市场调查资料，得到盘锦旅游的游客的消费行为具有以下特征。
1、旅游客源增长特征分析
盘锦市1995年接待国内旅游者5.13万人次，2005年为260万人次，平均增长率高达61%。2006年接待旅游者512万人次，旅游总收入完成30.95亿元人民币，分别比2005年增长97％和90%，相当于全市GDP的6％，占第三产业增
加值的38％。由于在旅游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介绍期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。
盘锦市2000年－2006年旅游接待人数和旅游收入
2、客源市场地域结构特征分析
盘锦市2006年接待旅游者512万人次，其中盘锦市的居民占40%，沈阳地区占22%，京津地区的占18%，其他地方的旅游者占20%。这一旅游者构成比例说明，盘锦市的居民仍是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来盘锦市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海外商务、科考、生态等旅游者数量预计将有较大增长。
盘锦客源市场地域构成
3、旅游动机与消费行为特征分析
据盘锦市2004年抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为：探亲访友、休闲观光度假、商务、会议、文化科技体育交流、健康疗养、宗教朝拜及其他。盘锦市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景观、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。
抽样调查显示，目前来盘锦国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施空白，项目单一等有关。
盘锦市2000年－2004年消费行为对比
（四）旅游者的人口学特征分析
1、年龄构成
不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，盘锦市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势，占到76％，45-64岁和15-24岁，其次分别为19.43%和4.57%，而14岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。
盘锦市国内旅游者年龄构成
2、职业构成
不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。盘锦市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到12.57%。
盘锦市国内旅游者职业组成
公务私营公司职业
工人
农民
军人
教师
学生
退休管理人技术其它
员
业主
职员
人员
员
人员
比重（%）
6.812.53.27.92.110.520.98.92.16.84.214.1离休企事业专业3、收入构成
调查结果表明，盘锦市旅游者在收入构成上以收入1000元／月以下和1000-1999元／月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49％。盘锦市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以服务于广大中等收入的工薪阶层与农民为主。
国内旅游者收入构成
月收入（元）
1000以下
比重(％)
31.751000-199940.742000-299913.763000-49998.995000以上
4.76第五章
建设构想与主要内容
一、总体构想
积极呼应盘锦政府发展湿地休闲之都、打造北方休闲城市战略的实施，利用自然湿地的生态特征，以“红海滩”独特的滨海湿地生态环境为特色，联合邻近生态旅游景区，建设具有国际水平的湿地生态旅游目的地。
充分发挥盘锦市湿地旅游的市场资源，针对目前景区开发现状和问题，重点沿着三个方向进行资源整合和深度开发：一是提高游览质量，二是丰富游览内容，三是增加游客消费；一方面要将周边资源有效的整合，按照不同的主题，依托核
心资源进行打造。另一方面将所有产品进行深度开发，在增强项目和产品参与性、娱乐性的同时，更有效的保护湿地生态环境。
二、建设内容
建设内内容主要包括改造提升和新建两类。具体项目与提升意见如下表：
编号
1234（一）改造提升项目
1、红海滩湿地探险基地的提升
结合湿地、滩涂、芦苇丛、浮桥、小船等设计探险游戏任务，以盘锦的地名、古港、古迹、历史典故、历史名人等作为游戏任务名称或任务线索，设计连环探险游戏。
规模：占地约250公顷
定位：结合芦苇迷宫，设计探险类游戏项目，开发湿地拓展类运动，打造中国湿地探险训练基地。
苇海迷宫：在湿地芦苇丛中设计迷宫，在芦苇丛中开辟水道，以小船为代步工具穿越迷宫。迷宫设计唯一的入口和出口，形成游览环线，在迷宫核心地带设置景观小岛，小岛景观的内容围绕辽河文化故事展开，如：李世民与河蟹的故事、鹤王子的故事等。在迷宫路线结点处，设计湿地动物仿真雕塑，和其他与湿地主题相关的小品。
项目名称
红海滩码头
湿地公园
鹤场、水禽园
游客接待中心
项目深化提升意见
自然景观受限，增加人为景观
项目缺乏可参与性，景观单一
项目规模较小，建筑外观简陋
缺乏休闲娱乐设施，档次偏低
新项目推荐
空中宾馆，水上客栈
湿地探险基地、芦苇迷宫
湿地博物馆
温泉疗养中心,泥上运动
2、鹤园、水禽园的提升改造——湿地生态博物馆
（1）湿地鸟乐园：在现有鹤园的基础上，增加鸟类的品种和数量，扩大园区范围，使水禽活动范围更广，增加园内植物景观和水景，使水体既是鸟类的觅食场所，又是观赏水景。提供游客给鸟类的喂食，使鸟与人更亲近，增加游客互动。
（2）湿地两栖馆：根据湿地两栖动物的习性，设计两栖动物场馆，打造湿地两栖动物馆，场馆可设计水下或半水下观光隧道，水上两栖动物和水下鱼类可一起观赏，同时让动物获得更大、更自由的空间，减少人为干扰。
（3）湿地微生物馆：海河交汇处生物种类繁多，很多是游客没有见过的，展示它们能增进游客对湿地食物链的了解，增加见闻的同时，还能增强游客环境保护意识。用图片，电子荧屏，显微镜等等都可以展示它们鲜为人知的外貌和生活习性。
（4）湿地古生物馆：主题：湿地——生命的起源，可以用生物标本、化石等按照生命进化的主线，串联展示内容。有些湿地生物在千百万年甚至上亿年前就早已是现在的样子，被称为活化石，展示它们能够起人们对生命的联想和对自然的敬畏。
3、游客接待中心提升改造项目
（1）住宿区：在相关旅游景点完善的同时，增加8栋高档别墅，将别墅数量扩大至15栋，目前的度假别墅从外观和内部装修上已达到普通游客需求的标准，尚未设计豪华套房，因此不能满足游客对较高品位消费的需求，而此类消费市场是存在的。应通过多设置些高级别墅，来提升接待中心的总体形象，增加消费层次和厚度。
在接待中心的景观设计上存在绿化层次单一，空间转换不够丰富，缺乏维和，广场景观过于生硬不够生态等问题，需进行有针对性地设计和改造，解决整体形象问题。
（2）餐饮区：餐饮区建筑风格与周围建筑和环境不协调，建议在外观上用生态材质建筑材料进行外立面的“包装”，或用爬藤植物覆盖，在色彩上保持建筑色调统一，以达到整体和谐的效果。另外就目前的景区餐饮无法满足未来景区游客的容量需求，需在餐饮规模上预留发展空间，并及时加以提升和扩充。
（3）垂钓区：目前人工湖的范围较小，滨湖生态景观也不够野趣，对满足垂钓爱好者的需求还有很大差距。建议打通外界水系和扩大水体范围，通过设置水闸圈养鱼群，扩建滨水木屋，木屋向水面设置钓鱼平台，为游客提供钓鱼器具的租赁等服务。
（二）新建项目
1、辽河水上特色游项目
通过水上游览贯通红海滩码头到赵圈河整个河段，形成大旅游区域的概念。结合苇海生态环境和区域文化设计游船，打造游船观光、休闲、餐饮、购物等水上旅游产品。
港口选址：位于绕阳河与辽河交汇处，东、南面正对保护区
规模：港口占地约5公顷
定位：游船与辽河民俗文化和湿地特色结合，古船和特色餐饮、民俗表演、特色购物等结合，以游船为载体，集人文景观、文化体验和娱乐消费为一体的湿地水上旅游产品。
内容：
（1）龙船寻龙，河海并游——在华夏龙的发源地，寻访古辽河文化（听导游讲古渔雁民间故事），看中国最大的苇海湿地，寻访出现过龙的湿地。
我国考古学家根据最新考古发现研究，确认龙最早起源于辽河流域。在盘锦也出现过龙的传说，还有相关的证据。我们放大龙在辽河流域和在盘锦的传说，开辟一条集湿地奇观、辽河文化与一体的，湿地寻龙古船游。
游客从湿地到河流再到大海，游船一路上可以看到：苇海蟹滩——鸟语林——东郭苇场——赵圈河苇场——辽河入海口——望远镜看双台子河口水禽保护区——红海滩风景区——蛤蜊岗——辽滨现代工业开发区（船舶工业港）——营口古炮台——辽滨古港口——大辽河两岸河滨公园绿地——龙行岛——田庄台古镇（结束）。
船在行使时必须尽量远离河岸，尽可能减低噪音，以免惊扰鸟类。
（2）打造辽河龙船——龙船上设置购物、餐饮和表演。船只可分三层，30至50米长为佳。每条船能容纳50人，游客主要在底层和二层，座位需要配置餐桌；购物区在底层，可销售旅游纪念品、水果饮料、望远镜、相关鸟类书籍、土特产等；餐饮区在顶层；表演区可结合餐饮，也可在游客区，只能在船驶入大海，远离保护区后方可开始，表演内容可以是二人传、北方民歌、书场等，当两艘龙船相遇时，两船的表演者可以对歌，来为游客助兴，也可让游客参与。共设八条船，每条船每天早中晚三班，日接待游客能力1200人。
2、红海滩风景区——空中宾馆水上客栈
依托红海滩垄断性生态资源优势，以红海滩水上度假、温泉疗养为卖点；以湿地科普博览、湿地露营、趣味泥上运动为亮点。开发‘空中宾馆、水上客栈’、自驾车营地、湿地生态博物馆、温泉泥浴疗养中心、湿地泥上运动中心五大项目。主要针对中低端消费市场，以浪漫湿地休闲和激情泥上运动为主打，打造湿地休闲运动品牌。
选址：红海滩风景旅游区，以及游客接待中心周边地区
规模：占地约50公顷
定位：依托红海滩奇观，建造北方水上度假小镇。
（1）空中宾馆、水上客栈：以“空中客栈，湿地生活”为主题，以湿地环境为依托，以生态仿生建筑为基础，以湿地生态景观为背景，打造湿地水上生活景区。建筑的造型可以仿照自然景物和植物，内部采用芦苇、稻草等环保材料进行装饰，建造80栋架空于水上度假别墅，单体或联体穿插，分别设置双人、四人、八人套房，在滨水建造体量适中的主体建筑，含20个套间，限定层高为两层，重点体现生态环保。
（2）水上酒吧：建筑须采用生态建筑材料，如芦苇或海草建的茅草屋，在海上或湿地滨水而建，体量小而精制，与自然融为一体。墙体可装饰一些体现辽河本土文化的图腾图案，游客在休闲的同时可感受生态和文化的双重内涵。
（3）红海滩渔港：渔港是海鲜餐饮店的代名词，不是真正意义上的港口，海鲜渔港需要满足200人同时就餐。可配合滨水建筑，打造一个观赏性小码头，用来观海景。建筑同样采用生态仿生建筑，为的是与环境相融。在这里一切与环境突兀的东西都是不被允许的。
（4）餐船：餐船是这里餐饮的特色，游客个以边吃饭边去海上逛一圈，餐船的外观融入辽河古船的文化元素，古朴而典雅，内部装修可以古今兼容，美观舒适即可。餐船体量要适当大一些，能容纳约100人就餐为宜，餐船就餐需要游客预订餐位，可与旅行社合作，重点满足团游游客。
3、配套湿地温泉养身休闲娱乐项目
选址：现游客接待中心西南部
规模：占地约100公顷
定位：依托湿地环境，设计湿地拓展类游戏项目，湿地野外自驾车营地。
（1）温泉泥浴疗养中心
温泉馆：景区温泉是稀缺资源，应着重针对较高端消费而打造。建议采用较大的玻璃暖棚，配合中等体量的建筑，泡池区用假山石头和热带雨林植物做景观
装饰。开设药浴池、香米浴粥池、花瓣池、水果池、亲亲鱼疗池、古井温泉池、儿童戏水池等等。
生态水疗馆：以盘锦湿地矿物温泉和芦苇等中药为基础，结合中医针灸、推拿、按摩等形成特色生态水疗。如：泰式磁疗SPA、浴盐按摩SPA等。
海泥瘦身馆：以湿地矿物泥美肤、瘦身、助眠等功能为基础，结合中医推拿、按摩，推出湿地海泥美肤瘦身项目。
趣味泥浴馆：盘锦滩涂海泥中含有的多种对人体有益的维生素、氨基酸、矿物质和微量元素，充分利用其具有保健、护肤、杀菌等的功效，结合泥塑手工艺、泥上游戏等，增加其趣味性和参与性，开展趣味泥浴。
湿地温泉水上瑜伽馆：充分利用温泉资源，开辟瑜伽专用池，聘请专业瑜伽教练，成立瑜伽健身会所，推广温泉瑜伽。有温泉作为载体，湿地环境为依托，水上瑜伽可以一年四季开展。温泉水上瑜伽比任何瑜伽都更有利于健身、减肥和疗养身心。水上瑜伽特别适合老年人健身，但温泉的水温不能太热。将温泉与湿地环境与瑜伽相结合，让游客的身心一起得到深层净化。
（2）湿地泥上运动基地
嬉戏泥池：推出黑泥拔河、摔跤等娱乐项目，让游客在湿地充分感受泥巴带来的健康和乐趣。首先要对泥地进行检测，只有富含矿物质，并没有被农药或其他物质污染的泥地才能用来作为嬉戏泥池。选择泥质较好的地块，对泥进行过滤和净化，筛除杂质，保持泥的湿度和细度，让游客可以尽情地在湿泥中玩耍。嬉戏泥地的面积可根据条件而定，冬季可结合温泉在室内进行。
湿地滑泥：有特制的“泥撬”可以让游客想像滑雪橇一样在泥地里驰骋，滑泥撬更新颖，更健康，摔倒时感觉更柔软，更痛快，而且泥有排汗、护肤等众多功效，这是滑雪橇所不能比拟的。
泥上足球：泥上足球恐怕是足球中难度最高也最快乐的了，因为踢出去的不单是足球，还有无数飞溅的泥巴，而且不用担心会被铲倒。硬件设施只要设置两个球门即可。
泥地赛车：针对摩托车或越野车均可，需要一片较大的泥地作为赛车场，可设计１到２公里的环形赛道，由于是泥道，对赛车场的维护成本相对较低，却可举办较大规模的车赛，可结合芦苇地，开辟景观效果非常特殊的赛道，也可用废气轮胎隔离出赛道。
4、湿地观光塔
塔高200米，将多种功能集于塔中，塔身中部为餐厅，能容纳300人就餐，另有DISCO舞厅、钢琴酒吧和KTV包房向游客开放。上球体另有设旋转餐厅、塔顶为观光层，能容纳100人。
5、环保观光巴士项目
（1）线路组织：县级公路打通红海滩——湿地博物馆（鹤场、水禽园）——游客集散中心——太平河观光带——苇海蟹滩——湿地观鸟乐园（鸟语林）作为景区内部陆上往返线路。与水上线路鼎翔——辽河—红海滩，景区水陆组合环线。
（2）巴士数量：根据目前的游客数量，和行驶线路的长度，现阶段设计数量为8辆，6辆每三十分钟一班，从早上7：30至晚上21：30，往返于景区。另两可与旅行社挂钩。负责专门从市区接送团游观光客。
（3）类型：绿色环保观光车
引进双层巴士，上层为开敞式，可供游客观光拍照，每日定点发车，车票采用24小时—48小时两种形式，游客购票后，可以在24小时或48小时内自由上
下车，而不需要重复购票。车上将配置多种语言的自动讲解语音系统。为了保护沟内环境，观光巴士用天然气作燃料。可在景点处随意下车或上车。车身上面饰以丹顶鹤图案，代表景区标志。
第六章
环境保护
一、设计依据、原则及目标
（一）设计依据
1、《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）
2、《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；
3、《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；
4、《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；
（二）环境保护目标
将生态旅游景区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色景区。实行环保与经济建设同步持续发展。
1、空气质量
环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。
2、地面水质量
地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。
3、环境噪音
环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）
4、固体废弃物
生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%5、生态保护覆盖率100%。
（三）环境保护原则
1、与自然和谐共存原则
生态旅游景区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。
2、生态效率原则
在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。
3、区域发展原则
尽可能将生态旅游景区与地方特色经济相结合，将景区建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。
4、高科技、高效益原则
大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．
5、软硬件并重原则
硬件指具体工程项目的建设，软件包括景区环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。
二、环境现状及环境影响因素分析
（一）环境现状
1、水环境质量
红海滩码头所处水域，水质有轻微污染，主要污染源来自于生活污水和垃圾的排放。
2、空气环境质量
项目区域主要空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。
3、固体废弃物
生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用施肥）。
4、声环境质量
当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。
（二）环境影响因素分析
1、项目施工期
项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。
⑴材料及土石方运输车辆噪声；
⑵现场施工噪声；
⑶运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；
⑷施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；
⑸施工作业产生的生活污水；
⑹挖掘土方等产生的固体废弃物；
⑺施工现场周围的景观影响。
由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。
2、项目建成后污染分析
⑴废气
景区建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。
⑵废水
污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。
⑶废渣
景区建成后，其排放的主要固体污染物主要有两个来源：锅炉装置和生活垃圾等。
三、环境保护防治规划
（一）施工期间污染处理措施
施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。
1、施工机械运行时的噪声辐射源强在75～115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工厂界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。
2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。
3、在起步区污水系统未建成前，施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、定时、定点运至污水处理厂，防止对周围环境的污染。
（二）运行期间
1、废气治理
把绿化与环境保护工作结合起来，针对各种污染类型，有选择地种植抗污染的植物和防护林带，以达到辅助净化环境的目的。在游客中心区内种植净化能力强的树种，阻挡和吸滞粉尘。
加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。
2、水污染防治
污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100%。
推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。
3、噪声污染整治
合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。
加强景观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。
4、固体废弃物治理
加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，锅炉燃烧的炉渣可用于铺路。固体废弃物综合利用率达到85%以上。
5、环境卫生设施
旅游观光区的公共厕所按每平公里不少于3座设置，公厕间距为800-1000m，积极推广生态公厕。
沿景区道路布置垃圾箱，其间距为：游客中心50m，景点区道路100m。
（三）环境监督管理
1、按照《中华人民共和国环境影响评价法》，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。
2、上级环保主管部门建立完善的环保审计制度，定期对公共中心区的土地开发性质、项目环境影响评估、“三同时”制度贯彻、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领导职责等进行审计；
3、集中污水处理，积极推行清洁生产，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；
4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测；
5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；
6、进区项目要完善环保检测制度。
第七章
节能节水和消防
一、节能节水
（一）节能措施
1、设计依据
项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，以及《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。
2、主要设计原则
执行国家现行的节约能源的政策、指令、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。
能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。
设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。
3、节能措施
在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。
（二）节水措施
1、设计依据
国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。
2、节水措施
项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：
⑴在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。
根据景区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90％以上。
为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。
⑵树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。
⑶在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。
⑷在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。
二、消防工程
（一）消防工程规划原则
1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。
2、加强景区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。
3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。
4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。
（二）工程措施
1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)根据用地布局与功能结构，项目区消防管理结合城区整体一并进行消防规划。
2、消防通道
消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。
3、消防供水
消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置消火栓，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。
4、消防通讯
消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。
（三）防震
地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。
（四）防洪
结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。
加强水土保持，充分考虑洪水等自然灾害对景区的影响；充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响，保证游客安全。
第八章
项目组织管理与实施进度计划
一、建设项目组织机构
为了加快旅游项目建设，项目承办单位应成立项目管理办公室，负责该区域规划和基础设施建设的组织协调工作。
二、项目工程设计管理
（一）建设项目工程设计管理
1、工程设计管理的目的工程设计管理的目标是：安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。
2、工程设计管理的意义
工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目办公室应对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目办公室负责提供设备资料和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。
（二）工程设计招投标
项目办公室以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的，打破地区、部门的界限，开展工程勘察、设计竞争，优选工程勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度，达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。
（三）工程设计外部协作条件管理
(1)环境影响及评价：环境影响评价、生态环境自然保护许可、生态环境影响评价。
(2)动力供应：水源、电源及其供应线路、供应方式、供应指标。
(3)集散条件：交通储运、站场等设施。
(4)外部配套条件：热、气、汽等供应及输出接口。
（四）工程设计过程的管理
1、工程设计过程管理的目的控制设计质量，即在保证设计工作进度的条件下，以较低工程投资建设项目向业主提交符合设计标准、适用的、便于实施、能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效益。
2、工程设计过程管理的目标控制
1)从建设项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用要求、符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又要为施工创造条件，符合法规、规定和政策的规定。
2)控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。
3)控制工程设计工作进度，满足建设项目工期与进度的要求。
4)控制设计方案的经济性，降低建设项目的总投资。
三、项目招投标
项目建设施工采取公开招标的方式，选取资质高、造价合理，信誉好的施工单位施工，以确保项目能够高质量、低成本、按期完成。
工程概况
前期手续
计划批文、建设用地规划许可证、资金证明、建设工程规划许可证、工程名称、招标人
建设工程（施工）招标备案登记表
招标代理单位
委托代理合同
招标方式：公开
发布招标公告（5天）
邀请
投标邀请书
招标
图9-1建设工程招投标工作流程图
四、建设项目合同与管理
（一）建设项目合同
根据起步区建设项目的特点和国家及所在地的有关法律和规范，制定建设工程施工合同审批流程图如下图9-2。
施工合同审批
所需资料：
1、法人企业营业执照
2、建筑企业资质证书
3、中标通知书
4、完费证明
5、法人代表证明书
受
理
审
批
资料备案
图9-2建设工程施工合同审批流程图
（二）建设项目合同管理
建设项目合同管理是以建设项目的计划工期、规定的技术标准和质量要求以及批准概算等为项目管理的控制目标，以合同为管理依据，项目办公室通过合同的订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作，促使项目
管理的各部门、各环节相互衔接、密切配合，在实现项目预定目标的前提下达到最优的结果，使项目验收合格并发挥预定功能。
1、合同管理的主要任务
(1)按照建设项目的管理要求和特点，确立合同体系。包括确定合同方式，选定合同类型，选择合同条件，准备合同草本。
(2)编制招标文件，组织招标，组织合同谈判和订立合同。
(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。
(4)全过程跟踪合同执行情况，按照动态管理原理，对项目实施全面的监督、控制和调整，尽力实现合同规定的各项目标。
(5)控制和处理合同变更，尽量减少对建设项目质量、计划工期和投资的影响。
(6)分析和处理索赔，及时解决合同争议，减少对项目建设的影响。
(7)建立协调和沟通制度，促进各方相互支持和积极合作，积极应对项目进展中遇到的问题。
(8)建立合同档案，加强合同信息管理，做好各类合同信息的记录、搜集、整理和分析工作。
(9)注意对合同重大问题进行研究和解决，并根据需要开展法律及技术咨询。
2、合同管理的主要措施
(1)组建高素质、分层次的合同管理团队
1)要确立项目办公室在项目管理中的主导地位，在建设项目业主管理机构中建立面向工程的最高决策机构，直接对工程负责，并负责及时就工程的重大问题做出决策；
2)应给予工程监理应有的授权；
3)聘请在管理、合同问题处理和法律方面有经验的专家，组成合同管理咨询机构，为项目办公室和工程监理随时提供咨询意见；
4)根据项目的具体情况和需要，建立争议调解机构及时就合同争议问题进行调解；
5)合同管理人员应具备组织管理和协调沟通能力、观察分析和总结提高能力、判断决策和应急反应能力，以及技术业务能力，要有诚信热情、严谨执着、勤思机敏、好学上进的基本素质和严于自律的精神。
(2)制订严密和明晰的合同管理程序
1)单项工程开工申请和批复程序；
2)进场设备、材料检验程序；
3)工程计量、签认程序；
4)工程款支付的审查程序(包括业主和工程监理方面)；
5)图纸审查和批准程序；
6)工程变更申请和批准程序，包括设计发布通知、业主的批准、工程监理的指令、承包商提出改变单价申请、变更单价的确定等；
7)合同调价程序，包括劳务、材料和运输等方面费用的调整等；
8)索赔处理和争议调解的程序。
(3)实行全员合同管理
1)要组织合同培训，对各级项目管理人员进行“合同交底”
2)确定合同管理任务、目标和责任，并将其细化和分解，将具体的合同管理任务和责任落实到有关部门和人员的身上。
(4)建立信息管理系统
(5)建立合同各方之间的交流和沟通制度。定期地举行专题会议是一种很好的方式，如：
1)现场监理工程师和承包商现场人员每天的碰头会、周进度会议、月进度会议；
2)关于变更和索赔处理的专题例会；
3)项目办公室、工程设计和工程监理之间的会议；
4)项目办公室、工程监理和各承包商之间的会议等。
第九章
投资估算与效益分析
一、投资估算
（一）投资估算依据
1、2001年《全国统一建筑市政府预算定额辽宁省单位估价表》
2、2001年《全国统一安装市政工程预算定额辽宁省单位估价表》
3、工程规划设计方案及说明
4、用地性质及土地出让金标准
5、盘锦市建筑工程实际造价参考资料
（二）建设投资估算
项目受市场条件、资源条件、地理区位、规划设计要求和企业操作能力等因素决定，由于还未进行详细规划设计，对资源状况、相应物资市场价格未能做深入调研，下面就对总投资、分项投资、营销费用等，其估算参照同等条件相近案例进行估算，确定投资额度。
盘锦红海滩景区提升项目总建设投资总额估算96960.3万元。
其中：主要工程造价89454万元；
前期费2683.6万元；
工程建设其它费用4472.7万元；
营销宣传费350万元；
项目估算说明：旅游配套服务设施包括道路整修、水电供应、环卫设施、安全防护、景观绿化等内容。前期费中各项内容根据国家标准及实际情况确定。工程建设其它费用按行业通行标准及实际情况取值。营销费用基本预算按三年实际投入为350万元，实行分期投入原则。
详见投资估算表、主要项目建设和配套服务设施投资估算表。
表6-1：投资估算总表
序号
一
1项目
工程项目基础造价
主要项目建设
红海滩湿地探险基地
湿地博物馆
游客接待中心
辽河水上特色项目
空中宾馆水上客栈
温泉疗养中心
湿地泥上运动基地
湿地观光塔
费率
金额（万元）
89454854541060150020606815108901003025305000环保观光巴士
2二
三
四
六
七
旅游配套服务设施
前期费
工程建设其它费
营销宣传费
投资总额
铺底流动资金
03.00%5.00%
20%56940002683.64472.735096960.319392.1二、资金筹措
建立旅游开发融资平台，进行多渠道融通资金。
1、自筹资金
积极争取国家和各级政府的环保、生态改造、新城镇建设等相关资金投入。将所建设项目纳入各级政府的发展规划之中，在基础设施、绿化、生态治理、环境保护等方面得到各级政府支持。
自筹资金38784.1万元，占总投资40%。
2、银行贷款
积极在争取银行信贷资金，以现有基础设施做抵押。由于旅游开发周期长，贷款利息负担重，因此将积极争取优惠的信贷资金，减少纯商业贷款。
申请银行贷款38784.1万元，占总投资40%。
3、当地政府支持
申请当地政府支持，19392.1万元，占总投资20%。
三、效益分析
旅游接待收益由休闲娱乐、住宿费、餐饮消费、旅游商品利润等组成。其中休闲娱乐和住宿是核心与主导，其余项目依附于住宿接待能力。在测算时确定平均接待人次及平均消费水平，进一步测算其收益。
收益测算分式：
Y＝R×J×T式中：Y――年收益量
R――平均接待人次
J――淡旺季平均价格
T――全年经营天数
总投资
年均经营收入
红海滩自驾车
3045平均消年均天费
数
（元/人（天）
*天）
20020比率
0.2比率
0.050平均人次
（人次）
30年均收入
（万元）
1200总投资
（万元）
3045年均收入
（万元）
120001200金额
（万元）
2400240折旧金额
（万元）
152.250年均经营成本及营业税
折旧
营业所得税
总收入
（万元）
120年均净利润
投资利润率
投资利税率
投资回收期
总投资
年均经营收入
平均人次
（人次）
250年均收入
（万元）
5000总投资
（万元）
1020总收入
（万元）
500年均经营成本及营业税
折旧
营业所得税
年均净利润
投资利润率
投资利税率
投资回收期
总投资
年均经营收入
平均人次
152.25比率
税额
（万元）
0.25300507.7517%10%6.0湿地生态博物馆
10200平均消年均天年均收费
数
入
（元/人（天）
（万元）
*天）
1002005005000比率
金额
（万元）
0.3150001500比率
折旧金额
（万元）
0.055100510比率
税额
（万元）
0.251250174017%12%5.9水上客栈
10890平均消年均天年均收费
数
入
（人次）
100年均收入
（万元）
9600总投资
（万元）
1089总收入
（万元）
960年均经营成本及营业税
折旧
营业所得税
年均净利润
投资利润率
投资利税率
投资回收期
总投资
年均经营收入
平均人次
（人次）
80年均收入
（万元）
4800总投资
（万元）
5300年均经营成本及营业税
折旧
（元/人（天）
（万元）
*天）
4002409609600比率
金额
（万元）
0.3288002880比率
折旧金额
（万元）
0.151633.501633.5比率
税额
（万元）
0.2524002686.525%22%4.1游船
5300平均消年均天年均收费
数
入
（元/人（天）
（万元）
*天）
3002004804800比率
金额
（万元）
0.3144001440比率
折旧金额
（万元）
0.15795营业所得税
总收入
（万元）
480年均净利润
投资利润率
投资利税率
投资回收期
总投资
年均经营收入
平均人次
（人次）
100年均收入
（万元）
1200总投资
（万元）
253总收入
（万元）
120年均经营成本及营业税
折旧
营业所得税
年均净利润
投资利润率
投资利税率
投资回收期
总投资
年均经营收入
平均人次
0795比率
税额
（万元）
0.251200136526%23%3.9泥上运动基地
2530平均消年均天年均收费
数
入
（元/人（天）
（万元）
*天）
502401201200比率
金额
（万元）
0.253000300比率
折旧金额
（万元）
0.05126.50126.5比率
税额
（万元）
0.25300473.519%12%5.3观光塔
30000平均消年均天年均收费
数
入
（人次）
100年均收入
（万元）
7200总投资
（万元）
3000总收入
（万元）
720年均经营成本及营业税
折旧
营业所得税
年均净利润
投资利润率
投资利税率
投资回收期
总投资
年均经营收入
平均人次
（人次）
100年均收入
（万元）
3600总投资
（万元）
10030年均经营成本及营业税
折旧
（元/人（天）
（万元）
*天）
3002407207200比率
金额
（万元）
0.2144001440比率
折旧金额
（万元）
0.05150001500比率
税额
（万元）
0.25180024608%6%12.2泥疗中心
10030平均消年均天年均收费
数
入
（元/人（天）
（万元）
*天）
1502403603600比率
金额
（万元）
0.259000900比率
折旧金额
（万元）
0.05501.5营业所得税
总收入
（万元）
360年均净利润
投资利润率
投资利税率
投资回收期
比率
0.251298.513%9%7.70501.5税额
（万元）
900环保观光巴士
总投资
年均经营收入
年均经营成本
折旧
569万元
360天×1500人×10元=540万元
540万元×0.1=54万元
车辆400万元×0.38=152万元
建筑169万元×0.05=8.45万元
营业所得税
年均净利润
投资利润率
投资利税率
投资回收期
326万元×0.33=107万元
219万元
38%19%3年
第十章
风险分析与控制
该项目属于大型投资项目，是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、政治风险、自然环境风险、社会风险、经营风险等。
一、政策风险
政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。
本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。同时该项目列入了盘锦城市总体规划，在项目前期的运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。
二、市场风险
市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。
由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；②市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；③由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。
针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议，例如，同体育管理部门或体校等单位签订长期协议，保证体育训练场馆的持续经营。②政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。③成立专门的营销机
构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。
三、财务风险
财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。
本项目面临的财务风险主要有以下两种：①无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息、到期还本为前提，如果项目用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。②利率变动风险。投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。
本报告中的财务分析表明，项目具有较强的债务偿还能力，敏感性分析和盈亏平衡分析表明，项目也具备一定的抗财务风险能力。
但目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度的首要经济目标之一，所以可以预见到未来的一段时间，我国依然处在加息周期之中。加息，无疑会直接增加项目的财务成本，对于数额巨大的项目，利率变动带来的财务风险是很大的。为应对利率变动对项目产生的财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合的融资方式，以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。
四、社会风险
社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。
在本项目中，主要是社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。
社会风险的识别难度极大，不确定性也很大。对于拆迁安置风险，建议企业在拆迁安置的过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。
五、经营风险
经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。
本项目面临的主要经营风险有：①对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗；②法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大；例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。③乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。④对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且一旦发生，损失也可能十分巨大。
为规避以上经营风险，建议：①加强对经营管理人员法律知识的培训，提高运用法律解决问题的能力。②建立兼职或者专职的法律顾问队伍，加强对合同签订、履行的法律审查。可根据本单位人员和业务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订、履行的法律审查和诉讼代理工作。未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。③认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。签订合同前，要对合作方的工商登记、资产、信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制、无资产、操作不规范的有限责任公司，要尽量规避。对于资信情况不明朗，但确有合作必要的，要通过严格财物控制、同时履行、对方提供担保等方式予以防范和化解风险。
④密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。生意的运作过程实质上是合同的履行过程。合同一经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同的约定履行；变更合同，须经双方当事人协商一致，否则就要承担相应的法律后果。
景区4A升5A提升改造PPP项目实施方案
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
PPP项目实施方案是指政府为实施PPP项目编制的计划性文件，由于PPP项目涉及的政府部门较多，专业性较强，实施周期漫长，为保证PPP项目的顺利实施，政府或其授权主体有必要针对PPP项目拟定实施方案，按照实施方案的内容逐步推进PPP项目的实施。
根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第九条规定：“县级以上人民政府有关行业主管部门或政府部门可以根据经济社会情况发展需求，以及有关法人和其他组织提出的特许经营项目建议等，提出特许经营项目实施方案。”因此，项目实施方案一般是由政府确定的行业主管部门或政府授权部门负责编制。而实施方案的内容，参考《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第十条规定：“特许经营项目实施方案应该包括以下内容：（一）项目名称；（二）项目实施机构；（三）项目建设规模、投资总额、实施进度，以及提供公共产品或公共服务的标准等基本经济技术指标；（四）投资回报、价格及其测算；（五）可行性分析，即降低全生命周期成本和提高公共服务质量效率的分析估算等；（六）特许经营协议框架草案及特许经营期限；（七）特许经营者应当具备的条件及选择方式；（八）政府承诺和保障；（九）特许经营期限届满后资产处置方式；（十）应当明确的其他事项。”虽然特许经营属于PPP模式的一种比较特殊的操作模式，但其规定项目实施方案的内容涵盖了PPP项目实施方案的基本内容。即实践中PPP项目实施方案一般包括项目概况、风险基本分配框架、项目运作方式、项目合作期限、交易机构、合同体系、监管架构及采购方式选择等内容。
实施方案框架
一、景区4A升5A提升改造PPP项目概况
（一）景区4A升5A提升改造PPP项目基本情况
（二）景区4A升5A提升改造PPP项目经济技术指标
（三）景区4A升5A提升改造PPP项目公司股权情况
二、景区4A升5A提升改造PPP项目风险分担与利益共享
（一）风险分担
1、政策风险
2、汇率风险
3、技术风险
4、财务风险
5、营运风险
6、环境风险
7、社会风险
8、法律风险
9、不可抗力风险
（二）利益共享
三、景区4A升5A提升改造PPP项目运作方式
实践中，常见的项目运作方式包括委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等形式。
已有资产新资产
运营和维护（O&M）
承租
承租
·
承包方接管已存有资产并在·
承包方接管已存有资产并在
·
承包方管理已存有资产并提供服务
合同规定范围内提供服务
合同规定范围内提供服务
·
从使用者付费以及任何方面·
从使用者付费以及任何方面
·
获得费用和补贴
的财政补贴中获得收入，或的财政补贴中获得收入，或
·
负担管理运营和维修费用
者是租赁费用
者是特许经营费用
·
负担管理运营和维修费用
·
负担管理运营和维修费用
管理合同
私有化与管制
服务合同
纯公共
纯社会资本
建筑合同
许可与监管
启钥契约
建造，转移，运营（BTO）
建造，拥有，运营，转移
·
合同设计，建造并运营一项（BTO）
新资产
·
合同设计，为一项新资产融
·
从服务使用者获得支付（也资，并进行建造、运营
可能是政府部门或公共部·
从服务使用者获得支付（也
门）
可能是政府部门或公共部
·
政府支付财产费用，拥有者门）
转移建筑
·
在合同期限结束后，资产转
移政府
要点
核心PPP类型
其他相关协议
PPP部分运作方式中共部门和私人部分关系图
四、景区4A升5A提升改造PPP项目合作期限
（一）景区4A升5A提升改造PPP项目合作期限的确定
（二）合作期限的形式
五、景区4A升5A提升改造PPP项目交易机构
交易结构是指实施PPP项目所设定的交易体系，主要包括项
目投融资结构、回报机制和相关配套政策的安排。
六、景区4A升5A提升改造PPP项目回报机制
回报机制是政府和社会资本合作的重要基础，不同的回报机制表明风险分配方案和收益回报的差异，编制项目实施方案时，拟定回报机制对于PPP项目的实施至关重要，常见的回报机制包括政府付费、使用者付费和可行性缺口补贴三种方式。
七、景区4A升5A提升改造PPP项目配套政策
（一）负责或协助获取项目相关土地权利的配套政策
（二）提供相关接连设施
（三）办理有关政府审批手续
（四）防止不必要的竞争性项目
八、景区4A升5A提升改造PPP项目合同体系
项目实施方案中的合同体系内容，是指政府在编制项目实施方案时对构建政府和社会资本合作关系的安排设想，即政府与社会资本如何通过一系列合同合理构建双方的权利义务体系。常见的合同包括项目合同、股东合同、融资合同、工程承包合同、运营服务合同、原料供应合同、产品采购合同和保险合同等。
管理
法律和
审计师
政府
融资顾问
咨询顾问
税务顾问
PPP项目
提供融资
提供法律、提供管理
提供审计、合同
咨询服务
税务咨询
咨询服务
会计咨询服务
发起人
融资方
融资合同
股东发起协议
项目公司
保险合同
保险公司
履约合同
发起人
发起人
工程承包合同
产品购买合同
运营服务合同
原料供应合同
运营商
承包商
原料供应商
产品购买方
PPP项目常见基本合同体系及参与方
九、景区4A升5A提升改造PPP项目监管架构
监管架构是指政府在PPP项目中履行监督管理责任的体系。监管架构主要包括授权关系和监管方式。
十、景区4A升5A提升改造PPP项目采购方式选择
编制项目实施方案的最终目的是进行PPP项目采购工作，推进PPP项目的实施。PPP项目采购，是指政府为达成权利义务平衡、物有所值的PPP项目合同，遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，按照相关法规要求完成PPP项目识别和准备等前期工作后，依法选择社会资本合作者的过程。
4a升5a景区标准评定标准解读
近年来，越来越多的旅游景区开始追求升级，其中4A景区升级为5A景区的现象越来越普遍。那么，如何评定一家景区是否达到5A标准呢？以下是对5A景区评定标准的解读：
1.基础设施：景区的基础设施包括交通、停车场、公共卫生、警务等方面。5A景区的基础设施应达到全国公共基础设施标准，且在服务和管理方面应有突出表现。
2.景区环境：景区环境包括景观、植被、空气、噪音等方面。5A景区的环境应达到国家环保标准，且应有独特的景观和生态特色。
3.旅游服务：旅游服务包括导游服务、语言服务、购物服务等方面。5A景区的服务应达到国际标准，且应有满意的游客评价。
4.经济效益：景区的经济效益包括综合收入、旅游外汇收入等方面。5A景区应有较高的经济效益，且能够吸引海内外游客。
5.管理水平：管理水平包括组织架构、人员素质、制度规范等方面。5A景区的管理应达到国际标准，能够保证景区的安全和稳定运营。
以上是5A景区评定标准的主要内容。对于景区的经营者来说，要想达到5A标准，需要在各方面进行全面的提升和改进，不断追求卓越的服务品质和管理水平，才能赢得更多游客的青睐。
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